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祭出|限售、限房价、限地价、竞自持：浙江衢州、台州祭出组合拳式调控

房住不炒再升级 。
10月楼市整体平稳运行 ， 但三四线城市打补丁政策趋势依然持续 。 11月3日 ， 台州发布楼市新政：市区新购买住房3年内不得交易；建立房价地价联动机制 ， 实行“限地价、竞自持（或配建）”土地出让方式 。
此前的10月30日 ， 浙江省衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》 ， 推行限房价、限地价、竞配建的住宅用地出让方式 ， 扩大限售楼盘范围 ， 同时加大对住房租赁的扶持力度 ， 提高租房提取公积金额度至每年2400元 。
【祭出|限售、限房价、限地价、竞自持：浙江衢州、台州祭出组合拳式调控】事出有因 ， 来自深耕浙江的多名房企人士综合信息反馈 ， 衢州、台州市场均出现局部过热的情况 。 台州椒江区房地产市场火爆 ， 楼市火、地价火、网签限签导致排队现象 ， 政府为促进房地产健康、稳定的发展 ， 特出台此政策 。
一个背景是 ， 浙江三四线城市小贷金融发达 ， 中小企业多 ， 资金流向房地产已成趋势 。 据台州一名当地人士称 ， 台州市区购买力基本来自本土市场的 ， 大部分人拥有多套房 ， 买房大多用于出租；也有部分购买力来自乡镇 。 目前的情况是 ， 台州市区房价相对于县级市温岭而言 ， 还是“价值洼地” 。
政策打补丁在所难免 。 同策研究院资深分析师王丰分析指出 ， 台州新政与衢州新政有几个不同点：第一 ， 衢州新政是从政府端、房企端至C端比较完整的预期政策管理的尝试 ， 而台州只是政策补丁；第二 ， 房地产行业地位不同 ， 2020年前3季度 ， 台州房地产开发投资累计增速为12% ， 位于浙江省前列 ， 而衢州累计增速仅为-10.6% ， 所以衢州作为政策实验田的试错成本更小 。
稳房价为主
可以看出 ， 此次台州楼市政策仍以稳定预期为主 ， 即取得不动产证满3年才能上市交易 ， 与2016年三四线城市集中出台“限售”政策的思路一致 ， 引导市场回归理性 ， 但大概率不会产生过大的负面影响 。
王丰认为 ， 台州出台政策时间点有以下几个考虑：第一 ， 市场处于需求恢复期 ， 经历了2020年上半年土地市场过热 ， 和疫情过后的需求集中释放 ， 2020年11月市场处于相对平稳期 ， 为了预防2020年年底 ， 房企冲业绩压力 ， 提前出台政策稳定预期；第二 ， 配合十四五规划 ， 对于房地产贡献较大的城市采取政策补丁政策（如台州） ， 对房地产贡献较小的城市（如衢州） ， 摸索预期管理的全套解决方案 ， 贯彻“因城施策” 。
另一方面 ， 随着市区融合的加快 ， 以及万达商圈、高铁新区的逐渐崛起 ， 台州市民换房意愿强烈 ， 新盘去化率加快 。 高铁新区区块位于椒江、黄岩、路桥之间 ， 高铁利好导致这几个区域的房价涨幅也呈现向上趋势 。
但衢州稳房价相关政策比台州更细化 ， 从严控制商品住房预售节奏 。 除土地出让文件对预售规模作出特殊约定外 ， 建筑面积3万平方米及以下的 ， 须一次性申请预售；建筑面积3万平方米以上分期申请预售的 ， 每期预售建筑面积不少于3万平方米 ， 尾期建筑面积低于3万平方米的须一次性申请预售 。
土地市场 ， 仍然是调控导火线
值得关注的是 ， 中指院近期发布10月百城房价指数 ， 百城房价涨幅居前十位的城市依次是东莞、徐州、嘉兴、金华、西安、海口、惠州、北京、宁波、南通 。
宁波赫然在列 ， 号称新二线城市的台州 ， 与宁波地缘接近 ， 在楼市上也有传导作用 。 2020年1月以来 ， 台州土拍市场持续火热 ， 台州市中心的土拍楼面价接连破万 ， 且有不少未入驻台州的新房企出现 。 较早进入台州市场的中梁地产相关人士表示 ， 目前台州地区土地难拿 ， 在该地区已经很久没有拿地了 。
回看衢州新政 ， 也明确提出了对市场关注度高的热点地块 ， 土地出让前明确该楼盘销售的商品住宅自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让 。 加大对住房租赁的扶持力度 ， 提高租房提取公积金额度 ， 每户每年最高提取额不超过24000元 。


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