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山东青年网|新城控股回归高质量增长轨道，住宅商业“双轮驱动”( 二 )


难能可贵的是 ， 在加大拿地力度的同时 ， 新城控股经营杠杆持续下降 。 期末公司资产负债率87.66% ， 剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%；同时 ， 净负债率由2019年同期的76.62%大幅下降至35.06% 。
上半年 ， 新城控股适时运用直接融资工具优化债务结构、盘活存量资产 ， 积极拓宽融资渠道 ， 期内公司运用ABS、超短融、境外债等方式实现融资现金流净额94.9亿元 ， 较2019年的-155.2亿元改善明显 。
其中 ， 集团先后完成公司债券及吾悦商业物业第一期资产支持证券的发行 ， 共募集资金35.47亿元；在中国银行间市场发行超短期融资债券 ， 募集资金30亿元；在境外发行高级美元债券 ， 募集资金3.5亿美元 。
截至报告期末 ， 新城控股在手现金余额649.95亿元 ， 短期债务375.81亿元 ， 在手现金完全能覆盖短期债务 ， 现金短债比超过1.73倍 。
天风证券认为 ， 目前新城控股各项经营重回正轨 ， 公司估值处于龙头房企低位 ， 商业地产发展渐成规模 ， 财务状况显著改善 ， 依旧看好公司中长期发展 ， 维持“推荐”评级 。
兼顾经营效益与产品品质
“在地产行业 ， 传统的产品打造主要靠经营驱动 。 如果追求高周转 ， 产品必然要做到高度标准化 ， 具备快速复制的可能性；如果追求利润率 ， 就要不停给产品做加法 ， 以期增加产品溢价 。 ”中指研究院认为 。
但与行业普遍现象不同 ， 新城控股在规模与质量并重的战略下 ， 坚持从客户需求出发 ， 通过组建完善的客研团队 ， 打造满足客户需求、解决客户痛点的产品 ， 实现经营效益和产品品质的平衡 。
2019年 ， 新城启动“未来社区”专项研究 ， 通过研究物联网、云共享、人工智能、新能源等科技变革对生活的潜在影响 ， 描摹出12大类未来社区生活场景 ， 并对智能社区、生活圈运营等6类客户敏感度高的场景进行优先落位 。
新城认为 ， 未来社区生活场景落位的关键在于“社区门厅”——通过打造互联、共享、智能化的社区门厅 ， 并配置自营式物业、物流及商业配套 ， 为业主带来更多便利、提升居住体验感 ， 实现社区发展、物业提升的良性循环 。
在中指研究院看来 ， 新城的产品竞争力主要聚焦于两方面：在房价水平、客户购买力较低的三四线城市 ， 以控总价为前提 ， 同时针对客户敏感点进行提升 ， 确保产品领先于当地市场；在一二线等能级较高的城市 ， 进行“一城一项”等标杆产品打造 ， 满足客户深层次的居住需求 。
为更好地将产品推向市场 ， 近期新城控股线上购房平台全面升级 ， 2.0版本的“小新e房”全新上线 。 目前 ， 房企线上售楼平台多以项目展示、引流蓄客为主 ， 线上认筹、认购、付款等功能尚不够完善 ， “小新e房”则可效解决这些痛点 。
据悉 ， “小新e房”依据4R线上营销理论进行升级迭代 ， 在识别、触达、转化、成交四个过程中 ， 提供了全面的解决方案 ， 打造注册、看房、推荐、认购一体化管理及服务 ， 将线上售房进一步推向系统化 。
数据显示 ， 下半年新城控股计划竣工136个子项目 ， 实现竣工面积2474.28万平方米 ， 其中住宅项目1537.70万平方米 。 在线上营销优势、推货进度提速等因素加持下 ， 新城有望进一步巩固其行业领先优势 。


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