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中新经纬|沈建光等：内循环下经济修复的驱动力正在转换( 二 )


为遏制乱象、减少房地产挤占实体金融资源 ， 近期监管主要从两个方面对房地产融资进行收紧 。 一方面 ， 通过“三道红线”控制房企有息负债规模 ， 8月20日住建部、央行召开重点房企座谈会 ， 形成重点房企资金监测和融资管理规则(即“三道红线管理规则”)；另一方面 ， 通过窗口指导收紧房贷额度 ， 多家媒体报道监管部门已要求大型银行控制房贷规模、新增涉房贷款占比需降至30%以下 ， 导致不少银行按揭贷款额度紧张、前期火爆的房地产经营贷贷款条件也被调高 。
对房企而言 ， 融资收紧导致其资金面紧张 ， 应对策略转向减少拿地、加速推盘 。 当月同比数据显示 ， 全国土地购置面积增速自6月高位之后一直在下降 ， 8月、9月已均为负增长；新开工面积走势也一样 ， 9月增速仅为-2% ， 暗示房地产投资即将回落 。 加速推盘的结果是 ， 5月以来房市销售火爆 ， 商品房销售面积持续保持高增 ， 尤其是一线城市 。
近期销售有所回落 。 数据显示 ， 近年房企开发贷、境内外发债、非标等融资渠道持续收窄 ， 现金流更多依赖预付、按揭等销售回款 ， 已处于紧平衡状态；2016年后销售回款占房企资金来源持续保持在50%以上 。 但近期房贷收紧之下 ， 10月的销售情况已有回落 ， 截至10月18日 ， 30城商品房成交数据显示 ， 一线、三线城市销售面积当月同比均有明显回落 ， 二线城市则延续负增长 。
目前而言 ， 收紧融资的监管政策即将对房企拿地和销售形成双重打压之势 ， 尽管热点城市和刚性需求仍将对销售提供支撑 ， 但短期内地产投资增速或已至高点、四季度可能缓慢下行 。
三、中国经济修复将重回消费驱动
从宏观环境来看 ， 三季度疫情近乎完全消退 ， 为消费明显回暖(尤其是服务业)创造了条件 。 “三驾马车”中消费对GDP当季同比的拉动抬升显著 ， 达到1.71% 。 三季度全国居民人居可支配收入的实际累计增速已经回正(0.6%) ， 收入端的修复将为居民消费提供支撑 ， 四季度中国经济大概率重回消费驱动 。
三季度社零加速修复 ， 可选必选齐增长 。 9月社零当月同比增长3.3%；食品烟酒、服装、家具、石油制品等零售有不同程度改善；汽车、化妆品、金银珠宝同比维持高增；仅通讯器材在上月反弹后出现回落；此外 ， 餐饮收入稳步修复 ， 降幅收窄至2.9% ， 预计下月将重回正区间 。 值得关注的是 ， 9月限额以下社零增速反弹至1.2% ， 年内首次正增长 ， 中小零售企业经营出现回暖信号；线下社零当月同比也接近回正 ， 社零增长不再只依赖网上销售的拉动 。
进口高增是当前居民消费快速复苏的另一个证据 。 9月进口同比增长13.2% ， 远超预期和前期水平 。 除芯片备货的一次性因素带动外 ， 其他主要品类亦多有正面拉动；农产品(+23%)、化妆品(+40.1%)、汽车(+32.8%)、计算机(40.2%)等消费相关品类 ， 均取得较为明显的增长 。
综上所述 ， 内循环下当前中国经济修复的驱动力正在发生转换 ， 基建和地产的作用相对减弱 ， 消费将接棒重回第一驱动力轨道 ， 中国经济正由供给端拉动的结构性复苏向供需联动的全面回暖方向迈进 。 (中新经纬APP)
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