复杂的房子——不要只看房价，要看清房产本质！
导语：近日是根据国家统计局数据 ， 1-9月 ， 全国商品房销售面积为11.71亿平方米 ， 同比下降1.8% ， 商品房销售额累计实现11.56万亿元 ， 同比增长3.7% 。 根据国家统计数据进行测试 ， 中国7月份开始已经触及万元门槛 。与此同时 ， 又有中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示10个城市房价跌5％以上 。有人就大呼小叫了 ， 这是楼市雪崩前兆啊！殊不知 ， 涨的城市很多 ， 涨幅15%以上的就有三个：东莞涨29.3% ， 深圳涨23% ， 宁波涨15.99% 。 其实 ， 大部稳定 ， 局部分化 ， “幅涨共跌幅一色” ， 保持着总盘的稳定的局面 ， 目前状态就是“横盘” ， 维持高房价不变 。一
有多少人一直看空楼市 ， 但结果总是看空自己的钱包 ， 从“全款”变成“首付” 。房子是越造越多 ， 且“人口红利”所剩无几 ， 按基本市场规律是该调整了 ， 但总感受有一股东方的神秘力量让房价保持稳涨的趋势 。大家看看房价这么高 ， 心想房地产行业一定就是暴利行业吧？大错特错！房价高的答案可以从“房价构成”中发现的：“房价=土地成本+建安成本+税费成本+销售管理成本+开发商利润” 。其中 ， 土地成本加税费成本是政府拿走的 ， 占50%以上；再扣除建安成本和销售管理成本占30-40%；剩下的才是开发商的利润 。因此 ， 开发商的利润率一般在10%左右 。 比如去年恒大利润率为7% ， 万科为10% 。因为房地产是一个非常复杂而且重资金的行业 ， 很多资金向银行借的 ， 借钱就有利息的 ， 资金链一旦出现问题 ， 那很可能一下子就是倒掉了 ， 大家看看恒大现在的处境就可以明白了 。房价跌了 ， 对谁影响最大 ， 不言而喻的 。“房住不炒” ， 如果你认为是“让房价降下来” ， 那就大错特错 ， 毕竟房价与“卖地财政”直接挂钩的 ， “地贵房子就贵”才很符合价格逻辑 ， 总不至于要求面包比面粉便宜吧 ， 那开发商就是“活雷锋” ， 代替了人民政府“全心全意为人民服务”了 。说白了 ， 房地产的基础就是土地 ， 而土地买卖是城市的主要收入来源 。 比如2019年杭州税收收入1791亿元 ， 而土地收入则高达2765亿 ， 武汉税收1320亿元 ， 土地收入1766亿元 ， 中国所有城市正是有了巨额的土地收入 ， 才有资金进行大规模基础设施建设 ， 才能维持财政收支平衡 。为什么中国经济会“脱实向虚” ， 原因也非常简单 ， 其实都是“卖地财政”惹的祸 。 对于大多数城市而言 ， 房地产远比制造业更重要 。 很多城市 ， 工业都停滞了这么多年 ， 正是依靠房地产才维持经济繁荣的样子 。说白了 ， 房地产一切尽在政府的掌握之中 ， 房价是可防可控的 。 房地产与金融业关系密切程度自然不必多说 ， 可以说 ， 地产资本和金融资本一直配合着地方政府操纵楼市罢了 。这才是房地产的嗜血性的根源 ， 这根本不需要市场规律可遵循的 ， 如果按市场供需来分析 ， 那就方向错了 。方向错了 ， 再怎么分析也是枉然 。复杂的房子——不要只看房价，要看清房产本质！。二
二地方政府依赖“卖地财政” ， 而在国家层面 ， 楼市还要充当货币“蓄水池”的功能 。众所周知 ， 货币就像水 ， 水要有个去处 ， 也就是需要一个“蓄水池” 。 世界经济流传着当今世界“三大泡沫”:美国的股市、日本的债市、中国的楼市 。中国选择”楼市”作为“蓄水池”也是情势所逼 ， 原因就是除了房地产外 ， 还真没有安全金融属性产品 。 毕竟中国股市已乱成“一锅粥” ， 收割韭菜的手法太黄太暴力 ， 大家都不敢相信了 ， 一时半会还是热不起来的 ， 自然就无法充当货币的“蓄水池” 。于是 ， 水自然就都纷纷涌向房地产 。人民币是和美元挂钩的 ， 这里有个汇率管理的问题 ， 如今现在美国开动印钞机印美元 ， 而中国的应对措施就是“对冲”——等额印刷 ， 以防止人民币被美元收割 ， 出现资本外流 ， 导致改革开放三十年的成果瞬间被洗劫一空 。在“对冲”的应对措施之下：美国的资本需要流动性 ， 去掠夺世界；而我们则需要锁定流动性 ， 就用楼市交易困难的特征 。如今美股已经持续数十年的“牛市” ， 道琼斯指数已经冲到了26000多点的“世界屋脊”了 。 与此相匹配的 ， 自然是中国楼市持续数十年的“牛市” ， 中国房价从今年7月开始已经进入均价“万元时代”了 ， 而北上深这些一线城市房价超6万元 。正因为地方政府有“卖地财政”的冲动 ， 而国家又想让楼市充当货币“蓄水池”的需要 ， 所以呢 ， 在没有出现比房地产更傻瓜赚钱的途径之前 ， 房子依然会作为金融产品 ， 房价依然是涨声不断的 。我们要认清房子的属性 ， “居住功能”已加持了地方政府的“财政功能”和国家层面的“金融功能” ， 早就不是简单一个房子了 ， 背后自然就涉及投机、炒作、博弈和人性等等“魔鬼” ， 很难用理性的经济学原理进行预测 。利益一边倒 ， 本身就会形成一个超级“黑洞” ， 它会无限制地吸纳一切有价值的利润 ， 迫使个体变成现代“工具人” ， 六包钱包当然要乖乖地掏出来 ， 未来三十年预期收入也要乖乖地上交的……说白了 ， 现在的个体比机器可怜得多了 。你看看土地拍卖一直在涨 ， 你的钱怎么可以跑掉呢？“凡需住房者 ， 虽远必割” ， 割上你未来三十年的！说来说去 ， 主人拿着“镰刀”来到韭菜地里 ， 他当然是听不见韭菜们聪明的声音 ， 就是听见了也无所谓了 ， 他心里想怎么割就怎么割！普通人的声音 ， 涨跌都是噪音！三
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