|物业股分拆上市中的秘密交易

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2020年10月26日，融创服务通过港交所聆讯。
地产四巨头「恒碧万融」中，终于分拆出第二个物业股。
同日，融创中国宣布，将1.5亿股融创服务股份作为特别股息，符合资格的股东可按比例分得股份，每持有31.07股融创中国，可获分派1股融创服务。
融创中国的小股东们表示：分的太少了！
但我觉得，融创的小股东们应该知足了，老孙已经很厚道了。
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近两年，几乎所有人都知道，地产公司都在分拆旗下物管上市。
但是怎么分拆的？股权结构是怎么样的？物业公司股份是怎么处理的？这些问题，很多人就不是很清楚了。
物管公司在上市前，一般都会进行一次股权架构重组，尤其是在港股上市的物管公司，要进行VIE架构的搭建。而在股权架构重组的过程中，很多物管公司「变节」了。
匠朴研究所针对目前已上市的32家物管公司的上市前股权重组做了梳理。
从物管公司与地产公司的关系来看，主要分为三个类型：

母子关系：地产是物业的母公司；
兄弟关系：物业与地产是同一控股股东；
独立公司：物业公司控股股东与地产无关。

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从上表中，我们可以看到：

在目前的32家上市物管公司中，有一半重组成为兄弟关系；
有11家由母子重组成为兄弟；
绿城服务由兄弟公司重组成为独立公司。

而我们的关注重点是，母子是怎么变成兄弟的？
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匠朴研究所的研究发现，关系的变化主要有三种方式。
方式一：按比例分配给全体股东，介绍上市。
目前只有碧桂园服务和中海物业。
2015年10月，中国海外将中海物业全部股本32.87亿股分派，每持有3股中国海外获派1股中海物业。
2018年5月，碧桂园将碧桂园服务全部股本25亿股分派，每持有8.7股碧桂园获派1股碧桂园服务。
方式二：按比例分配给股东一部分，公开发行一部分。
采取这种方式的目前有时代邻里、合景悠活。
2019年12月，时代中国宣布将时代邻里全部股本7.47亿股分派，每持有2.6股时代中国获派1股时代邻里。额外发行1.62亿股，预留50%股份，每持有24股时代中国可认购1股。
2020年10月9日，合景泰富将合景悠活全部股本16.34亿股分派，每持有2股合景泰富获派1股合景悠活。额外发行3.83亿股，预留18.4%股份，每持有45股合景泰富可认购1股。
与碧桂园、中海、时代中国、合景泰富这几家公司相比，融创中国的操作确实小家子气。但我们之所以说老孙比较厚道，是因为以下三点：

融创服务上市后，与融创中国仍是母子关系，理论上小股东已通过融创中国间接获利；
在同为母子关系的公司中，还没有分派物业股的先例；
老孙没有采用方式三。

方式三：卖给大股东，物管上市与其他股东无关。
在物业公司身价暴涨之前，没有多少股东会注意到物业公司的价值。而且大股东也可以凭借绝对的控股权将物业公司纳入自己的囊中。
卖给大股东的物业上市后，理所当然的就与小股东无缘了，连分到「蚊子腿」这点肉的机会都没有了。
【|物业股分拆上市中的秘密交易】目前上市的物管公司中，卖给大股东的有以下8家：