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景悠|港股打新 | 合景悠活，物业股还那么稳吗？

合景悠活 ， 物业管理行业 ， 地产商合景泰富分拆的物业服务公司 ， 高瓴资本领衔投资 ， 港股打新新股分析 。
招股基本信息
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合景悠活-IPO概要
合景悠活 ， 招股时间10月19日-10月22日 ， 10月29日公布中签及暗盘 ， 次日上市 。 公司发行3.83亿股 ， 90%为国际发售 ， 10%公开发售 。
每股发行价7-8.13港元 ， 1000股一手 ， 入场费8211.93港元 ， 计息日期7天 。
主营业务及行业
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合景悠活IPO
合景悠活于2000年成立 ， 是一家物业管理公司 ， 属于港股打新的热门行业 。
公司为住宅物业及商业物业提供综合物业管理服务 ， 截至2020年4月 ， 住宅物业总在管建筑面积为18.9百万平方米 ， 商业物业总在管建筑面积为3.3百万平方米 。 为中国物业服务百强公司的第17名 。
截至2020年4月30日止四个月 ， 87.5%及94.4%的物业管理服务收入分别来自合景泰富集团及其合营企业、联营公司或其他关联方发展的住宅及商业物业 。
成长性与盈利能力
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合景悠活-损益表
2017-2019年公司营收复合增速达到55.8% ， 2020年前4个月营收同比增长40% ， 看起来好像发展的很好呀？2017-2019年同期盈利复合增速104.8% ， 今年前4个月净利润7617万 ， 同比增长97% ， 好像也不错 。 毛利率分别为22.5%、27.8%、37.3% ， 净利率分别为9.5%、16.4%、17.8% 。 2017-2019年合约建筑面积（包括住宅及商业物业）复合增速38.5% ， 2019年4月30日止四个月同比增加13.8%至2020年同期的34.4百万平方米 。
从营收和利润数据来看公司在高速发展 。 从管理面积来看 ， 今年前4个月的增速已经没有之前那么夸张 。
估值水平 合景悠活IPO发行后 ， PB约5.04-5.08倍 ， PE66.3-77倍 。 估值比较贵 ， 就算来年业绩翻倍 ， 仍有33-38.5倍的水平 。 这个估值是对公司未来的发展超级乐观了 。
保荐人 此次IPO由农银国际、华泰国际负责 ， 其历史保荐项目首日上涨概率分别为50%、57.14% 。 保荐人比较一般 。
股东信息 IPO前投资者 无 。
基石投资者 共8名基石投资者 ， 合计认购了1.2亿美元 ， 占这次发售股份的大约32% 。 包括Hillhouse Capital(高瓴资本) 13.37%、Orchid China、雪湖资本、Valliance Fund、奥陆资本、嘉实国际、联塑集团、Aspex Master Fund 。 基石投资者设有6个月禁售期 。
老股东优先发售与分派
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老股东分派
合景泰富的老股东可以有条件分配获得合景悠活的股票 ， 每2股合景泰富股票可获1股合景悠活 。
同时 ， 老股东还可以每45股获得1股的优先配售权利 ， 优先配售的股票在国际配售的项目下 。
老股东获得的这些股票没有禁售期 。
其他关键项 本次IPO有15%的超额配股权可供行使 ， 农银国际担任稳定价格操作人
总结 合景悠活处于物业这个港股的热门行业 ， 有高瓴作为基石投资者 。 但是较高的估值 ， 以及老股东没有禁售期的配售和分股 ， 也是较大的不利因素 。
从最近上市的一些新股可以看出 ， 港股打新的那种疯狂的劲头正在退却 。 那么在打新的时候就要有选择性 ， 谨慎一些 ， 不要对每个股票都过于乐观 。
月初申购的卓越商企服务今天上市 ， 涨幅也就10%不到 。 之前在 港股打新 | 卓越商企服务 ， 又一个物业股来啦 中也提到了 ， 要谨慎一些 。


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