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区域|选错市场和区域，都可可能让您的投资有去无回！

_本文原题为 选错市场和区域 ， 都可可能让您的投资有去无回！
澳洲公寓投资一向以高租金回报率为其优势 。 疫情之下 ， 公寓市场发生了显著变化 。
最近数据显示 ， 在过去六个月内 ， 墨尔本公寓租金再次大幅下跌 ， 跌幅在所有首府城市中最大 ， 周四发布的Domain租金报告指出 ， 墨尔本公寓租金中位数处于三年以来的最低谷 ， 为400澳元 ， 相当于每一周都在下滑15澳元 。
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Domain高级研究分析师Nicola Powell表示 ， 疫情给墨尔本租金市场带来了显著的变化 ， 短短几个月时间 ， 墨尔本就转变为租户市场 。
据悉 ， 自3月以来 ， 控制的出租房源数量增加了一倍多 ， 他指出 ， 城内区受影响最大 ， 因为这些地区更容易受到留学生 ， 游客流失等因素的影响 。
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各首府城市公寓租金季度变化 ， 图片来源Domain
但对房东来说 ， 这也不完全是坏消息 ， 因为独立屋租金中位数上涨2.3% ， 即每周上调10澳元达到了440澳元 。
墨尔本公寓受影响最大的地区包括CBD、 Southbank、 Carlton以及North Melbourne ， 季度暴跌6.7% 。 年度租金下滑10.6% ， 中位数为每周420澳元 。 这里的租户通常是留学生、本地学生和一些服务人员 。
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各首府城市独立屋租金季度变化 ， 图片来源Domain
内城区的其他地方 ， 如内东的Hawthorn、Kew和Camberwell以及内南的Brighton、Sandringham和 Beaumaris也受到了重创 。 季度租金下降了4.8% ， 中位数降至每周400澳元 。
不过有的地区租金却在逆势上涨 ， 那就是Mornington Peninsul ， 公寓租金上涨了2.9% ， 每周为350元 ， 此外 ， Clayton和Dandenong也上涨了1.4%达到了每周365澳元 。
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墨尔本各区公寓租金季度变化 ， 图片来源于倒Domain
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墨尔本各区独立屋租金季度变化 ， 图片来源于倒Domain
在独立屋方面 ， Mornington Peninsula表现最好 ， 其次是Clayto、 Cranbourne以及东北部的Wollert以及Hurstbridge 。 澳洲住房研究所AHURI周四发布的数据显示 ， 约有40%的租客在支付房租后 ， 无法负担包括食品在内的基本生活用品 。
对于投资者而言进行项目投资 ， 应该是基于市场的分析 ， 否则 ， 即便离岸资产配置大趋势正确、理念可圈可点 ， 但错误的资金配置在不理想的投资市场中、且选择了与本地需求相违背的产品情况下 ， 依然是将自己的资金扔到到“火坑”中 。
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公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别 。 租赁市场租客类别单一 ， 需求量少 。除此之外 ， 银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低 ， 就意味着在购买时付出的现金成本较高 ， 增加了投资的风险性 。
【区域|选错市场和区域，都可可能让您的投资有去无回！】除此之外 ， 把握投资的区域也很重要 。 对于那些特别迷信悉尼和墨尔本这样的大城市 ， 殊不知在成熟市场中都要经历涨跌的周期和调整 。 整个澳洲虽然在调整 ， 但投资机会其实比之前更加集中 。 整个澳洲下跌1%意味着什么很多人根本不知道: 占交易量70%的大城市在下跌 ， 但占交易量的30%的二线城市却在增长 ， 只不过增长和下跌互相抵扣后只是微下跌1% 。 而且这种两级分化的趋势还在继续中 。 投资和关注二线澳洲二线城市的产品 ， 尤其是像别墅、联排别墅等这种具有一定土地价值的产品 ， 顺势而为才是制胜之道!


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