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二手房的“凉秋”？深圳二手房成交量腰斩近五成

来源：中国经营报本报实习采访人员 蒋翰林 采访人员 童海华 深圳报道从去年“8·18”深圳先行示范区的利好消息 ， 到今年“7·15”“史上最严”调控新政 ， 政策对深圳楼市的影响 ， 从去年和今年的国庆黄金周表现 ， 可以明显感知 。据贝壳研究院统计数据显示 ， 相比去年黄金周 ， 深圳今年国庆期间二手房成交量下降47% ， 腰斩近一半 。值得留意的是 ， 相较于二手房市场明显遇冷的状态 ， 今年国庆的新房市场却稳中有升 。 10月1日至7日 ， 深圳新建住宅成交411套 ， 较去年同期的358套上涨15% 。业内专家在接受采访人员采访时表示 ， 一方面是“金九银十”以来新房入市猛增 ， 分流了部分潜在二手房客 ， 另一方面是“7·15”新政对二手房市场的限制 ， 将买家推到新房市场 ， 这些都造成了黄金周新房和二手房的表现迥异 。采访人员在国庆期间以购房者身份 ， 走访了龙华区、龙岗区、宝安区多个楼盘 ， 整个市场并没有出现购房者预期中的普遍降价促销 ， 但有楼盘通过违规“赠送面积”为营销噱头 ， 吸引购房者 。 有专家向采访人员分析 ， 今年楼市黄金周效应有所衰减 ， 建议房企在最后三个月供应量井喷的市场环境下抓紧出货；而对购房者来说 ， 接下来三个月或许是今年买房的最佳时机 。“打新”族的春天“新房买到就是赚到 ， 我国庆没别的安排 ， 就看新盘 。 ”9月份已经陪跑两个盘的陆先生告诉采访人员 ， 想看看国庆能不能遇上打折优惠 ， 说完马不停蹄走进了龙华某楼盘销售中心 。实际上 ， 早在国庆前夕 ， 已有不少新盘抢滩黄金周 。 据深圳房地产信息网公布 ， 国庆前一周就有8个新盘获预售 ， 9月30日至10月6日 ， 又有4个项目入市 ， 为“打新”一族提供货量 。陆先生所看的楼盘位于龙华区 ， 均价在55000元每平方米 ， 比周边市场价低2万元左右 。 采访人员走访发现 ， 该楼盘附近为工业区 ， 离地铁站1.6公里 ， 配套欠佳 。 但由于政府限价 ， 价格优势明显 ， 10月2日开盘当日一早 ， 销售中心外排起长队等待入场 。 10月7日 ， 楼盘销售告诉采访人员 ， 目前已经在清盘 ， 仅剩几套低楼层户型 。从数据来看 ， 国庆假期新房楼市整体稳中有升 。 据中原地产研究中心统计 ， 深圳10月1日至7日新建住宅成交411套 ， 较2019年同期的358套同比上涨15% 。 国庆期间深圳日均销售面积为0.58万平方米 ， 同比上升16.4% 。虽然黄金周成交量较去年同期表现亮眼 ， 但环比表现却不尽如人意 。 9月30日~10月6日深圳新房住宅共成交437套 ， 环比下降41.7% 。事实上 ， 这是由于深圳的“金九”新房市场表现尤为突出 ， 成交4871套 ， 创下近7年来9月份成交新高 ， 出现不少“日光”盘 。 民轩揽翠台9月28日开盘 ， 249套住宅当日售罄 ， 认筹359批；金融街华发融御华府9月27日开盘 ， 390套房源9小时售罄；东部新盘碧桂园观麓开盘当天 ， 352套房500多人认筹 。一知名房产中介商告诉采访人员 ， 新盘项目热销背后主要原因在于 ， “7·15”新政后 ， 无房优先的选房规则使得市场中签率提升 ， 不少刚需加入到了打新的队伍 。 以光明网红盘金融街华发融御华府为例 ， 新政出台后 ， 虽然认筹人数仍然不少 ， 但相比一期394套房 ， 认筹数高达8998批 ， 中签率仅2.6%来说 ， 金融街二期390套房 ， 认筹数2814批 ， 中签率已明显提升 。“‘7·15’新政的一个核心内容就是鼓励加大供应 ， 而成交量与供应量息息相关 ， 市场回升在情理之中 。 ”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向采访人员分析 ， 再加上对二手房增值税免征期从两年改到五年等对二手房的限制 ， 也将不少二手买家推到新房市场 。9月30日 ， 深圳市住房和建设局发布的数据显示 ， 截至2020年9月 ， 本年内深圳市计划入市的住宅及商务公寓项目64个 ， 预计供应房源35881套 。 即10月~12月 ， 深圳还有3.5万套左右的新增供应 ， 加上目前新房库存的房源数量 ， 总共有超过8.9万套房源可供购房者选择 。值得留意的是 ，2020年计划供应的新房总面积约为523.55万平方米 ， 相较于去年 ， 上涨了19.5% ， 是深圳近五年来最高的新房供应 。对此 ， 李宇嘉认为 ， 虽然供给量出现井喷 ， 但深圳楼市的供需失衡状态依然严重 。 他建议 ， 房企在最后三个月供应量井喷的市场环境下应抓紧出货；而对购房者来说 ， 接下来或许是今年买房的最佳时机 。二手房的“凉秋”相较于新房市场的热度高涨 ， 二手房市场则将“7·15”新政以来“卖的不卖、买的不买”的观望态势 ， 延续到了国庆黄金周 。南山区某房产中介林先生入行已有6年 ， 他告诉采访人员 ， 往年的国庆黄金周是自己最忙的时候 ， 每天穿梭于各小区带看 ， 不会有时间在门店坐着 。 但今年受政策调控影响 ， 从1号到3号 ， 总共带看2批 ， “房东出手的意愿不强 ， 买家也犹犹豫豫 。 ”房产中介带客户看房的批量 ， 是衡量楼市热度的重要指标 。 据贝壳找房发布的2020年城市“十一”找房热度统计 ， 一线城市中 ， 深圳总带看热度指数为67.37 ， 在四个一线城市中排在最后；总带看量同比仅增长10.5% ， 带看增幅排在18个重点城市最后 。除了带看量 ， 从挂牌价、网签量、成交量等指标来看 ， 国庆期间深圳的二手房已绝对降温 。 交易量同比下降47% ， 腰斩近半 ， 排在18个重点城市最末；成交均价比九月份低4%；新增挂牌量同比减少20% ， 同样位居最后；但业主调价中涨价占比 ， 深圳排在18个城市第一 ， 为42% ， 可见房东强烈的观望态度和涨价预期 。“国庆前一天 ， 一位业主把自己三居室的房子价格上调了60万 ， 我给他算了下 ， 按照新政房屋增值税及附加税的一般税率5.6% ， 他上浮的价格刚好覆盖掉税费 。 ”林先生告诉采访人员 ， 国庆前将二手房价上调50万~100万元的不在少数 ， 不着急出售的卖家都暂时不愿向市场妥协 。长假楼市乱象频出国庆期间 ， 为了吸引购房者 ， 采访人员发现深圳有楼盘悄悄将“买房送面积”的手段 ， 作为国庆的营销卖点 。 采访人员以购房者身份 ， 走访了龙华区一个项目 。 销售人员称 ， 虽然国庆没有打折 ， 但可以通过某种方式给采访人员优惠十多万元 。 在前往样板房的电梯门口 ， 保安和售楼人员要求采访人员把手机暂存在一旁的储物柜中 ， 称要看的样板间禁止拍照 ， 所以不能带手机 。进电梯后 ， 销售人员告诉采访人员 ， B座的02、03户型赠送了半个阳台的面积 ， 等于为购房者优惠了15万元 ， 但不要对外声张 。 来到样板间 ， 售楼人员所称的阳台划了一条黄线标记 ， 面积有约10平方米 。 “到时阳台可以自行改 ， 转化为套内可使用面积 。 ”采访人员在随后的户型图上看到的阳台远没有10平方米 。 销售人员表示 ， 这部分赠送面积也不会写在购房合同中 。随后 ， 一起带看的中介向采访人员解释 ， 开发商将一部分实用面积以阳台名义来报建 ， 政府规定阳台面积只算一半到报建面积中 ， 这样开发商就可以少缴税 。 “所以不让拍照 ， 担心外传被查处 。 ”就此操作 ， 采访人员咨询了北京法学会不动产法研究会理事王玉臣律师 。 他告诉采访人员 ， 对于购房者而言 ， 所谓的赠送面积无法受到法律的有效保护 。 再者 ， 送阳台的房屋均价 ， 往往比不送阳台的要贵 ， 所以房款中实际上包括了这部分费用 。他补充说 ， 这种“偷面积”往往是涉嫌违规多建、超建 ， 没有按照建设工程规划许可证的规划条件去建设 ， 是法律明令禁止的 。 后续一旦被相关部门处罚或拆除 ， 除非赠送面积写入了合同中 ， 否则往往难以索赔 。 甚至就算写入了合同 ， 因为名义上是赠送 ， 也很难得到合适的赔偿或补偿 ， 损失的还是业主 。除了违规“赠送面积” ， 还有中介告诉采访人员 ， 如果想要抢网红盘可以付一笔“喝茶费”进行内部锁定房源 。实际上 ， 上半年深圳宝安区就带头开展了打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的专项行动 ， 引发广泛关注 。 当时涉案的新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘 ， 全部暂停了房源网签权限 。


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