5年后，房价还要再翻一番？经济学家：房价重返5年前水平才合理( 二 )
社科院专家倪鹏飞更语出惊人 ， 低房价不利于经济转型 ， 更不利于家庭奋斗 。 言外之意 ， 房价越高越好 ， 高房价才是国富民强的表现 ， 房价太低于国家发展、于民众奋斗都不好 。
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当然也有一些房产专家更大肆断言 ， 5年后 ， 房价还要再翻一番 。 理由是 ， 一则5年内会有至少5000万农民工进城 ， 会催生大量购房需求 ， 也会严重影响供需平衡 ， 打破房价上涨的天花板；二则 ， 通过国家“逐渐放宽、放开大城市落户”来看 ， 国家仍然鼓励进城买房 ， 大城市土地稀缺 ， 房屋供应不平衡 ， 尤其是中心城市的核心区域 ， 未来5年 ， 房价上涨2倍都有可能；三则 ， 为了经济稳定 ， 房地产这个“夜壶”还要拿出来用 ， 房地产大概率还会重蹈5年前的覆辙 。
事实真的如此吗？经济学专家朱海斌对此进行了反驳 。 对于未来的房价走势 ， 他直言 ， 从房价收入比数据、人口规模、产业基础、资源配套等基本面来看 ， 全国绝大多数城市房价易跌难涨 ， 5年房价再翻一番的情况确实可能出现 ， 但只可能是极少数城市的极少数板块 。 比如深圳的南山、北京的海淀学区房等 ， 这些区域本来就聚集了大量购买力 ， 而且土地严重稀缺 ， 优质好房子一直都是亿万人竞相追逐的对象 。
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对于绝大多数城市当前的房价水平 ， 该专家直言不讳指出 ， 房价未来缓慢调整的几率更大 ， 原因是全国只有不到10%的城市房价是合理的 ， 其余90%的城市房价都是“偏高”的 。
朱海斌透露 ， 国际上房价收入比最为合理的区间是4-6倍 ， 我国绝大多数城市都超过了10倍 ， 所以按照房价收入比来看 ， 房价下跌50%才是最合理的 。 因为这会让房价收入比降到合理区间 。 按照朱海斌的房价下跌50%的程度 ， 我们会发现 ， 其实5年前（2015年）绝大多数城市的房价才是最为合理的——彼时全国平均房价只有6000元/平左右 ， 60%的城市房价收入比是5倍水平 。
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对于上述经济学家的观点 ， 我们高度认同 。 一方面 ， 全国平均房价接近破万 ， 但是反观绝大多数城市 ， 居民真实收入只有三四千 ， 这是典型的低收入拉动高房价消费 ， 可能有些家底殷实的家庭买房不难 ， 但是对于绝大多数家庭而言 ， 买房安居成本太高 ， 早已超过很多家庭能够承受的范围；另一方面 ， 国家也客观承认了“房价过高”的事实 ， 过去四年不松懈调控 ， 坚持“房住不炒”论调 ， “坚决遏制投资炒作”就是最好的证据；再者 ， 开辟多条途径 ， 帮助低收入群体解决居住问题 ， 这显然也是看透了房价与收入不可调和的矛盾 ， 所以才会另辟蹊径 。
对于合理的房价水平 ， 经济学家已经给出了答案：房价下跌50% ， 重返5年前水平最合理 。 购房者到底要不要等待上述经济学家预期的房价合理水平出现呢？
我们给出的答案很明确：未来房价分化一定很严重 ， 但不能妄想所有城市房价都跌到合理水平 。 理想和现实一定要厘清 ， 我们每个人无房人都希望房价下跌到合理水平 ， 最好是跌到我们口袋里的钱能买得起的地步 。 但这不现实 ， 一方面房地产与经济有强关联关系 ， 房价下跌50% ， 经济也不可能独善其身 ， 背后的银行、多套房者、开发商、地方都要遭殃；另一方面 ， 国家对于未来的房价走势 ， 也早有定论 ， “稳房价、稳预期、稳地价”已经说得再清楚不过——未来5年 ， 房价只可能以一种稳定微动的方式调整 ， 大涨大跌都不可能出现 。 前面我们提到的8月份105城二手房价下跌 ， 其中大多数调整的幅度都不超过3% 。
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