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公寓|“爆雷”频发，长租公寓的未来在哪里？

文/毕舸
如果要观测一个产业如何迅速从风口跌落 ， 或许长租公寓是最好的例证 。
长租公寓的好日子似乎早已过去 ， 就以今年来看 ， 近段时间 ， 全国各地长租公寓事件频出：杭州友客、巢客、上海岚越、广州城璞相继被曝公司资金链断裂 ， 而未来恐怕还会有更多的长租公寓企业进入这一名单 。
长租公寓的出现 ， 似乎是应和了天时、地利、人和 ， 一方面 ， 国家对于房地产领域的宏观政策调整 ， 强调租售并举 ， 为长租公寓提供了发展利好 ， 可谓天时 。 另一方面 ， 基于前些年人们租住房屋面临的痛点：房源质量参差不齐、房东个体管理能力和意识偏弱等 ， 长租公寓试图通过统一化、规模化的房屋改造及后续管理 ， 为用户提供更有品质保证的租房服务 。 用商业创新手段改造某个行业 ， 之前在零售、餐饮、出行等领域已经有大量成功案例 ， 显然 ， 长租公寓被寄予了同样的期待 。
而随着以上多个领域已经出现投资和入场者饱和的局面 ， 租住领域则看似有着足够的成长性 。 我国租房市场的结构性不足长期存在 。 根据某些机构调查数据 ， 2018年租赁住房数量大约为1亿套 ， 其中90%以上是个人出租 ， 品牌公寓企业的占有率低于2% ， 开发商自持经营的居住用房不到1% 。 与此同时 ， 租房需求呈现较高增速 ， 预计到2020年底 ， 全国租金成交总额将达到两万亿元 ， 租赁人口达到两亿；到2025年 ， 租赁市场成交总额有望达到3.2万亿元 ， 租赁人口达到2.5亿 。 地利和人和都已具备 ， 一个规模巨大、具有“钱”景的蓝海产业冉冉升起 ， 这也成为众多企业入局、资本加持的重要推动力 。
有意思的是 ， 长租公寓模式的尝鲜者是小米创始人雷军 ， 2014年 ， 雷军斥资近1亿元人民币 ， 入股一家名为you+国际青年公寓的创业公司 ， 在移动互联网创投热潮正盛之时 ， 这一动作将长租公寓推至市场关注热点 。 随之 ， 在2015年前后 ， 长租公寓平台不断涌现 。
2019年前10月 ， 长租公寓创投融资近120亿元人民币 ， 资本的快速进入 ， 进一步激发了创业者参与的热情 。 也因此 ， 仅在2017年 ， 就有144家企业进入 。 供应端的持续扩容 ， 也就给了租客以足够的选择 。 而对于年轻人来说 ， 需要找到品质较好、能够提供选房、签约、物业等全周期服务的房源 ， 长租公寓相比传统碎片化租房也具备了更强的吸引力 。
可是 ， 短短两三年时间 ， 长租公寓迅速从顶峰滑落 ， 其速度之快堪比共享单车 。 原因就在于 ， 长租公寓是一个重投入、长周期的产业 ， 而基于互联网创业思维的长租公寓企业则继续沿用短平快打法 ， 通过价格补贴形式争抢房源 ， 低价向用户推销 ， 通过收取用户一次性长租资金 ， 用于其他领域的投资套利 ， 这种混合了电商与互联网金融的运营模式 ， 在市场规律下被证伪 。
如今 ， 对于长租公寓而言 ， 检讨过往的失败教训 ， 并探讨未来的发展方向尤为重要 。 长租公寓的未来在哪里？或许需要三方面的破题 。
首先 ， 正视长租公寓的重资产本质 ， 中小玩家被驱逐出场是必然趋势 。 未来 ， 只有两类企业能够在长租公寓领域继续生存 。 第一类是自有房源的开发商 ， 如万科泊寓等 ， 对于开发商而言 ， 他们可以解决当前房地产调控下售房市场受限的难题 ， 尝试将部分房源从出售改为出租 。 第二类则是已经做大、融资及运营实力强的头部长租公寓平台 。 它们已经具备了一定的体量 ， 可以通过规模化运营所产生的边际成本递减 ， 来减少高成本压力 ， 同时能够有较多资金用于后续扩展及应对不时之需 。
需要指出的是 ， 这类玩家所需要的不仅是资金实力 ， 对其运营管理的精细化程度也有更高诉求 。 近期自如频繁曝光的质量问题 ， 就是对头部长租公寓平台的警告 。 如果没有形成系统的产业链整合及管理体系 ， 再多的融资也无法帮助企业做大做强 。


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