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南京|4000平方米店铺经营10年拒交租金 三度对簿公堂房东却输官司( 三 )


同时南京嘉业表示 ， 租金收取的情况和真实开业的情况 ， 不能反证 。 因为租金收取率必然会低于合同签订的开业率 ， 很多商铺是欠缴租金的 ， 比如真知味的租金收取就只有0% 。 上述知情人士则告诉采访人员 ， 如果拿南京嘉业提供的流水清单对照每一个合同 ， 粗略算出该商场的租金收取率仅为11% 。
不过这些质疑似乎并没有用 ， 真知味方面依然坚持要求按照合同履行 。
现状：位置优越 ， 为何经营难以为继？
由南京嘉业房产有限公司开发的嘉业国际城 ， 规划总建筑面积约25万平方米 ， 由4幢高层主体建筑和1幢裙楼共计5幢建筑组成 。 其中4幢高层（1幢和2幢为公寓式酒店共约7.6万平方米 ， 3幢为酒店式办公约4.2万平方米 ， 4幢为高级办公楼约3.5万平方米）均已出售；5幢为大型商场约3.4万平方米（即嘉业国际城购物中心） ， 部分卖给小业主 ， 剩余部分由开发商自持 。
近日 ， 《每日经济新闻》采访人员在嘉业国际城购物中心实地走访时发现 ， 该项目确实存在大部分商铺停业的情况 ， 目前只有位于5楼的真知味餐饮和一家KTV在正常营业 。
从位置看 ， 嘉业国际城购物中心地处南京奥体大街与庐山路的交叉点 ， 位于南京河西商务区CBD核心地段 ， 邻近河西中央公司CBD绿轴B区 。 处在这样优越的地段 ， 南京嘉业国际城购物中心的经营为何举步维艰？
据了解 ， 目前嘉业国际城购物中心共有小业主220余户 。 南京嘉业方面告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 公司一直在贴钱亏本经营 ， 因此2015年租约到期之后想和小业主重新协商收益率（原来约定的返租收益率为8%）问题 ， 但业主方面希望继续按照年化8%的收益续签合同 ， 这显然让南京嘉业方面无法接受 ， 这也导致嘉业国际城购物中心于2015年后商铺陆续停业 。
因为始终无法和小业主达成一致 ， 期间又经历了多起诉讼 。 南京嘉业方面表示 ， 2015年商场曾和几十名业主续签过委托经营协议 ， 随后有几十家商铺继续开业 ， 但先后因为经营不善陆续退铺至今 。 5年来 ， 南京嘉业和剩余小业主的谈判仍在艰难进行着 。 而经营管理不善以及产权租赁纠纷 ， 也导致嘉业国际城购物中心荒废至今 。
南京嘉业方面向采访人员透露 ， 目前正在谈小业主的整租 ， 已找了一家专门的承租方来统一经营 ， 但租金部分始终无法达成一致 ， 目前仍处于僵持阶段 。
58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 上述模式是典型的“售后返租”模式 ， 即开发商将所售商铺出售给投资者 ， 同时与投资者签订承租协议, 这些购房者将已购物业出租给开发商指定的租赁对象 ， 并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报来作为一种投资方式 。 这种模式也是不少开发企业公认的投资开发的重要盈利点 。
不过 ， 张波指出 ， 关键就是这个5年（商业项目的培育期一般就是开始的这5年） ， 如果商业项目培育成功 ， 开发企业盈利点就是吃租金的差价 。 同时 ， 这类返租类物业最大的问题在于租赁期满后的再续问题 。 如果有一批购房者不续签租赁合同 ， 那么商业项目的统一性将无从谈起 。 这些售后返租类的项目存在着巨大的不确定性 ， 而这些不确定性对于处于弱势的购房者来说就是风险 。
从实际情况来看 ， 嘉业国际城购物中心确实出现了经营不善的问题 。 但真知味却一直在持续经营 ， 并没有受到购物中心的停业影响 。
观点：契约精神与合同条款 ， 孰轻孰重？
出租方承担了4000多平方米物业的所有租金成本 ， 承租方反倒不用花一分钱租金就使用了物业10年 。 常理上讲 ， 这的确是有违契约精神 。
对此 ， 知名房地产律师、信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣向《每日经济新闻》采访人员分析认为 ， 根据现行《合同法》规定 ， 合同要遵循公平原则和诚实信用原则 ， 南京中院这一判决显然有违各方当事人之间的利益平衡 ， 不符合社会公平正义的主流导向 。


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