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南京|4000平方米店铺经营10年拒交租金 三度对簿公堂房东却输官司( 二 )


真知味方面认为 ， 当初南京嘉业承诺做“一流的综合体“ ， 到现在都没有全面正式开业 。 因其经营存在问题 ， 导致购物中心现场缺少人流和商业氛围 ， 让很多商户血本无归 。
“我不是讨巧 ， 我们在这里10年也亏损了5千多万 。 真知味在嘉业只是勉强维持经营 ， 目前还在持续亏损 。 如果搬走了损失更大 。 ”沈加华告诉采访人员 。
结果：三度对簿公堂 ， 房东输了官司
这起“租铺10年租金0元”案件 ， 让南京嘉业和真知味曾三度对簿公堂 。
一位知情人士告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 双方诉讼中 ， 争议最大的就是合同里“全面正式营业”这个提法 ， 这也是法院一审以及再审判定“真知味无须支付租金”的依据 。
这涉及到两个时间点 ， 一是真知味的开业日 ， 二是嘉业国际城购物中心的开业日 。 到底哪个时间点为后者？“全面正式营业”如何定义？
南京市建邺区人民法院在一审时认为 ， 南京嘉业以真知味长期拖欠租金及物业管理费为由提出的解除租赁合同等诉讼主张 ， 缺少确凿证据支持 ， 事实及法律依据不足 ， 理由不充分 ， 不能成立 。
虽然南京嘉业于2011年9月28日筹划举办了嘉业国际城购物中心的开业典礼 。 但法院一审时认为 ， 开业典礼仅仅是南京嘉业单方自行举办的庆典仪式 ， 和购物中心是否全面正式营业并没有必然因果关联 ， 并不足以证明购物中心已经全面正式营业 。 因此 ， 法院一审驳回了南京嘉业的诉讼请求 。
南京嘉业不服一审判决 ， 遂向南京中院提起上诉 ， 并提交了“购物中心已经全面正式营业”的证据 ， 即统计了所有的租约面积与商场总面积的比例 。 此外 ， 还提交了开业相关媒体报道、商铺租赁合同、物业费、水电费使用情况等材料 ， 证明商场开业率接近80% 。
但南京中院在二审时认为 ， 虽然客观上嘉业国际城购物中心的承租户和人流量没有达到饱和状态 ， 但真知味作为餐饮的经营者 ， 不应以此作为拒付租金的理由 。 因此 ， 二审最终判真知味支付南京嘉业租金、综合管理费等合计1550万元 ， 但驳回了南京嘉业解除合同的要求 。
对于这样的结果 ， 真知味方面自然不服 。
在今年8月份的再审阶段 ， 南京嘉业要求解除双方租赁合同 ， 由真知味返还涉案房屋 ， 判令真知味支付拖欠租金1291万余元、物业费407万余元 ， 支付拖欠租金的违约金113万余元、拖欠物业费的违约金81万余元 。
再审中 ， 南京中院要求南京嘉业提交其与购物中心租户签订租赁合同相对应的租金收取的相关证据 ， 但南京嘉业拒绝提交 ， 根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定 ， 应由其承担举证不能的法律后果 。
同时 ， 南京中院认为 ， 购物中心开业典礼是南京嘉业单方举办 ， 仅为形式上的开业 。 报纸刊登的购物中心开业广告及新闻报道等 ， 只能反映南京嘉业为购物中心举办开业典礼的时间 ， 不能证明开业典礼时实际入驻并开业的商户数量及比例情况 ， 故不能达到证明购物中心已经全面正式营业的合同约定标准 。
对于南京嘉业上交的部分商铺水电费缴纳凭证 ， 以及与其他商户签订的租赁合同 ， 南京中院认为 ， 缴纳水电费并不能直接证明商铺已经实际开业 。 南京嘉业虽然提交了与其他商户的租赁合同 ， 但租赁合同的履行应以承租人实际入驻商场并交纳租金为依据 ， 租赁合同不能单独直接证明商户入驻商场并实际开业的事实 。
南京中院经再审后判决 ， 撤销二审判决 ， 维持一审判决 。
不过 ， 南京嘉业方面在接受《每日经济新闻》采访人员采访时认为 ， 如果用租金收取率去证明开业情况是不准确的 。 本来真知味是否支付租金 ， 与其他商铺是否支付租金无关 。 “商场开业率是按照面积来算的 ， 租金收取率能统计到什么程度 ， 和公司的经营相挂钩 ， 提供的清单可能都不够全 ， 根据这样的租金流水来统计开业率并不准确 。 ”


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