选股宝|房地产是对冲手段，高盛：如果通胀起来
根据过去50年间的房地产收益表现 ， 高盛认为通常来说高通胀下的房地产回报较好 。
在过去的一个月中 ， 由于民主党获胜的概率上升 ， 市场对通胀风险的关注迅速提高 。
根据高盛的研究 ， 民主党一旦获得白宫和国会的控制权 ， 很有可能会实施扩张性的财政政策 ， 这就导致实际通货膨胀率上升 。 同时结合近期美联储宣布的货币政策框架改革 ， 平均通胀水平的表述意味着美联储将能够承受更高的通胀水平 。
高盛的投资策略团队注意到 ， 通胀预期的上升可能导致引领股市上涨的板块将由成长型企业 ， 切换到价值型企业 。
在这种情况下 ， 高盛研究团队回顾了历史上房地产资产对冲通胀的能力 ， 发现过去五十年中 ， 美国私人商业房地产的回报与实际通货膨胀率呈正相关 。
房地产作为通胀对冲的表现
如下图所示 ， 在美国 ， 1978年至2020年期间的美国私人商业房地产的回报与实际通货膨胀率呈正相关 。 同期股市收益率和政府债券与通胀水平分别呈现零相关和负相关性 。 这表示REITs至少存在对冲通胀的能力 。 
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如果通货膨胀率上升会推高房地产资本化的比率 ， 那么房地产回报率和通胀率之间的相关性可能会变为负值 。 在当前的美国 ， 商业房地产资本化率已经接近历史低位 ， 其中部分原因就是现行利率较低 ， 因此高盛认为当下有通胀上升的潜在风险 。 
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如下图所示 ， 英国在1970年代的高通胀水平就转移给了房屋租金 ， 而在当时 ， 大多数发达国家的房屋租金市场都可以看到类似的现象 。 G7经济体在1970-2020年期间的通胀率与租金增长之间的β就接近于1.0 。 
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高通胀水平会通过几种不同的渠道来促进房屋租金的增长 ， 其中包括：通过促进工资增长；推高物业公司成本 ， 从而限制可出租房屋数量；增加自有住房的抵押贷款成本 ， 从而提高出租房的需求 。
【选股宝|房地产是对冲手段，高盛：如果通胀起来】尽管通胀压力通胀可以传递给房屋租金 ， 但不一定在任何时期都成立 。 例如在1990年代初期 ， 美国的CPI达到5% ， 但写字楼租金增长却较低 ， 仅为-3% ， 其核心原因在于写字楼市场供过于求 。 
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这表明 ， 尽管通胀水平提升通胀与租金增长呈正相关 ， 但通胀并不能完全抵消房地产基本面上的负面影响 。
如今 ， 房地产基本面对酒店和二手房市场等部分市场造成影响 ， 而普通公寓似乎承受的压力较少 。 历史证明 ， 通胀水平的上升在正常市场中可以带动租金的上涨 ， 房地产可以充当部分通胀的对冲工具 。
高盛得出的结论是 ， 通胀预期的上升对商业抵押贷款来说肯定是有正面影响的 ， 但其效果很可能只会逐步显现 。
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