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万达商管|全面轻资产，万达商管开启全新赛道

当负重而行的房企被压得喘不过气来时 ， 万达商管的担子却变轻了 。 轻装之下 ， 它的步子迈得更大 ， 行得更远 。
9月28日 ， 万达商管宣布一个具有历史意义的决定：从2021年开始 ， 万达商管不再发展“重资产” ， 即不再投资持有万达广场物业 ， 全面实施“轻资产”战略 。 万达商管集团总裁肖广瑞在接受媒体采访时表示 ， 这是万达商管集团董事会最新做出的决定 。
何谓轻资产 ， 它指的是万达商管不出建设万达广场的资金 ， 只输出品牌 ， 负责设计、建设与运营 ， 并分得收益 。
万达商管|全面轻资产，万达商管开启全新赛道
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实际上 ， 早在2015年 ， 万达商管便开始转型“轻资产”战略 ， 5年多来 ， “轻资产”战略取得了显著成果 。 截至2020年9月底 ， 万达商管累计开业336个万达广场 ， 其中“轻资产”项目58个；在建万达广场166个 ， 其中“轻资产”128个 ， 在建项目基本满足万达商管未来3年每年开业万达广场不低于50个的计划 。
肖广瑞还透露 ， 目前万达商管“轻资产”项目发展超出年初预期 。 截至9月底 ， 万达商管今年已签约“轻资产”项目53个 ， 是2019年全年签约40个“轻资产”项目的1.3倍 。 预计2020年万达商管全年签约“轻资产”项目将达到65至70个 。 根据万达商管董事会要求 ， 今后每年签约“轻资产”万达广场将不低于60个 ， 万达商管将彻底 “轻资产”化 。
由此前的重资产到轻重结合 ， 到2021年开始全部轻资产 ， 这一转变对万达商管来说意义重大 。
第一 ， 万达商管终于可以摘掉房地产企业的帽子了 。 实际上 ， 万达集团此前已经将销售型的住宅业务从万达商管剥离出来 ， 归属于万达地产 ， 也就是说 ， 万达商管的业务和资产只剩下持有型的商业板块 ， 但商业地产毕竟还是地产 。 此次万达毅然宣布今后商业项目将全部实行轻资产化 ， 意味着万达商管已经不是一个传统意义上的开发商和地产商了 ， 因为轻资产战略使得万达商管既不拿地开发 ， 也不持有商业项目 ， 它只是输出品牌 ， 负责建设、招商、运营等环节 ， 实质上是一个服务性质的企业 。 此种四两拨千斤的玩法 ， 使得万达商管前期不用投入巨额资金 ， 而后期可以通过品牌和服务取得不菲的收益 。
众所周知 ， 资本市场对纯开发性质的房企兴趣不大 。 港股和A股中的房企市盈率普遍不高 ， 平均在3-5倍左右 。 近几年在港股上市的房企 ， 很多都是破发 ， 股价和市盈率普遍较低 。
但另一方面 ， 只要跟商业服务沾上边的 ， 市盈率则远远高于地产主业 。 最明显的是近两年的物业板块 ， 其平均市盈率为20-30倍 ， 几乎是地产主业的8-10倍 。 例如以地产开发为主业的碧桂园 ， 9月30日其市值为2089亿港元 ， 股价为9.48港元 ， 市盈率为4.99 ， 而其物业板块——碧桂园服务9月30日市值为1376亿港元 ， 股价为49.85港元 ， 市盈率高达57.9倍 。 保利地产(600048,股吧)和保利物业、雅居乐和雅生活等 ， 情况也类似 。
再以最近上市的贝壳为例 ， 9月30日其股价已达65.63美元 ， 市值达740亿美元 ， 超过了万科和碧桂园市值之和 。
由此可知 ， 做地产服务业的 ， 其估值远远高于地产主业 ， 其在资本市场的想象力是无限的 。 万达商管的轻资产模式跟物业、房产交易本质上类似 ， 都属于服务性质 。 不难想象 ， 未来万达商管上市时 ， 其估值也将一飞冲天 。
万达商管|全面轻资产，万达商管开启全新赛道
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第二 ， 万达商管的轻资产战略 ， 让其轻松避开了监管部门的三条红线 。 此前众多房企为了冲规模 ， 一直在高周转、高杠杆、高负债的路上蒙眼狂奔 。 这在房地产市场上行期之内确实让一些房企实现了弯道超车 ， 但在调控常态化、市场平稳期的大背景下 ， 这种模式已难以为继 。 三条红线的规定一出 ， 让所有房企都原形毕露 。


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