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销售|产品升级释放销售潜力( 二 )


其中，上市公司部分剩余土地储备面积为857.19万平方米，剩余总货值为1490.93亿元；上市公司部分权益剩余土地储备面积为638.90万平方米，权益剩余总货值为1028.24亿元。截止2020年6月底，五矿地产已取得土地证尚未开工计容建面为356.92万平方米，已取得土地证尚未开工部分货值预估为326.50亿元。
除了招拍挂拿地，五矿地产还通过母公司注资的方式增加土地储备。6月中旬，五矿地产公告披露，拟以约28亿元人民币收购母公司资产，随后，在8月7日的股东特别大会上，该公司收购母公司资产的相关事项及相关议案获全票通过。
据悉，在2004年收购香港红筹上市公司“东方有色”并改名为五矿建设成功上市后，五矿先后完成了三次母公司资产收购，这是第四次。
中报显示，在此次收购母公司资产后，五矿地产增加约303万平方米土地储备，收购资产包括分布于5个城市11个房地产开发项目及1家物业管理公司，71%为住宅，其余为社区配套商业且二线城市占比高达71%。
值得一提的是，几年前，五矿就把一些非上市资产交由上市公司托管，经过几年的发展，如今，这些非上市资产的产权等问题得到理顺，并于今年注入上市公司。
对五矿地产而言，此次收购的资产原本由上市公司托管，公司对相关业务运营非常熟悉，因此在本次收购后可迅速将协同效应转化为盈利提升。与此同时，在土地市场竞争白热化的当下，五矿地产通过收购一次性注入大体量的土储，不仅能够迅速提升公司的规模，还能缓解该公司因项目数量较少而带来的增长瓶颈期。
在此前的采访中，何剑波也提到，收购母公司资产，虽然不能立马在今年的利润上体现出来，但会从规模上、销售上、项目布局上体现出来，还会为明年、后年乃至往后的时间打下一个强有力的基础。
“注资对上市公司来说有一个很大的支持和促进作用，这是立竿见影的利好。”
资本的加持
“五矿是不是不缺钱？”
“好企业从来不缺钱，因为资金总是向好的项目、好的企业去流动。”
在七月初的采访中，何剑波曾告诉观点地产新媒体，无论是国企、央企还是民企，都要控制好自己的资产负债表，不要成为风险很大的企业。
事实上，过去一年，国家出台多项政策，严格管控资金流向房地产行业，房企融资难度加大，融资难、融资贵成为行业的普遍特点。进入2020年，受疫情影响境内流动性持续宽松，融资成本走低，但企业融资分化加剧。
这样的金融背景叠加疫情、房企债务集体到期的情况下，不少房地产企业出现了资金链断裂、现金流吃紧甚至爆雷的现象。
而与此同时，五矿地产仍能通过公司债、银团贷等方式撬动了更多的资金。据悉，今年1月20日，五矿地产与若干银行达成一项本金60亿港元的四年期定期贷款融资协议，该融资计划获得了18家国际及本地银行参与，认购金额逾128亿港元。8月24日，五矿地产子公司获银行18亿港元循环贷款额度。
显然，在金融监管趋紧的房地产下半场，央企身份使得五矿地产在融资方面拥有得天独厚的优势。
财报显示，于2020年6月30日，五矿地产的借款总额为190.93亿元，借款净额为155.16亿元，净负债率（借款净额对权益总额）为92.3%。同期，五矿地产拥有现金及银行存款（不包括受限制现金及银行存款）35.57亿港元。
在持有的现金基础上，五矿地产上半年尚未使用的银行融资额度仍有65.53亿港元，这将为其未来一段时间的债务偿还提供助力。
另一方面，较低的融资成本也成为五矿地产优势之一，数据显示，2020年上半年，该公司的加权平均借贷成本保持在3.35%，较去年同期下降1.67个百分点。
根据国家统计局发布的数据，2020年6月单月房地产投资本年资金来源合计20690.5亿元，环比增长32.2%，同比增长13.2%。截止到6月末，房地产投资本年资金来源合计累计值为83344.37亿元，但因年初疫情影响，同比依然小幅下降1.9%。
与此同时，上半年，房企信用债发行总规模3282亿元，同比基本持平，平均利率为4.3%，也就是说，五矿地产的融资利率与全行业相比，仍旧处于较低水平。
资金是房企赖以生存的口粮，而土地是其赖以发展的弹药，对五矿地产而言，一方面在央企身份的加持下，在通银团贷款等方式的助力下，融资成本逐年降低；另一方面，这家企业亦不断通过招拍挂拿地，通过母公司注资增加土储，这些无疑都成为五矿地产稳健发展的“王牌”。


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