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房地产|房地产调控从“稳”必须收紧信贷口子

宏观大势
管住房地产行业的资金来源和融资去向 ， 合理约束房地产信贷规模 ， 是比提高土地等资源供给等更有效的调控方式 。
随着监管部门出台房企融资新规 ， 设置“三道红线”控制房企有息债务的增长后 ， 房企开发贷投放规模、个人房贷收紧的消息 ， 再次让房地产金融政策成为焦点 。
房地产行业具有非常强的金融属性 。 房地产行业内的资金来源除了包括传统的自有资金、股票融资、银行贷款以外 ， 还包含了私募股权融资、发债融资、资管计划、资产证券化等 ， 可以说几乎渗透了整个金融体系 。 所以对于房地产行业的调控必须贯彻落实“稳”的方针 ， 这是系统性金融风险防范的必然要求 。
房地产的需求分为两类 ， 一类是住房需求 ， 也就是刚需 ， 这部分是房地产行业内的合理需求 ， 也是“房住不炒”方针政策需要重点满足的方面 。 而另一类则是投资需求 ， 也正是投资需求才让房地产迎来了前20年的野蛮增长 ， 成为如今金融系统一个巨大的灰犀牛 。 为了能够将这个“灰犀牛”关在笼子里 ， 必须要收紧信贷的口子 ， 保刚需、保住房 ， 尤其是首套房 ， 管住房地产行业的资金来源和融资去向 ， 合理约束房地产信贷规模 ， 是比提高土地等资源供给等更有效的调控方式 。
严控新增房贷比 ， “稳中从紧”的监管政策能够推动金融市场的信贷配置优化 。 如今的房地产市场 ， 已经占据了很大一部分的市场融资资源 。 仅从ABS、信贷、发债三个路径来模糊测算 ， 房地产的融资规模就将超过75万亿 ， 而根据央行发布的2019年社会融资规模存量数据 ， 全年融资规模在240万亿左右 。 也就是说 ， 仅房地产行业就占据了社会融资规模的近三分之一 。 再从信贷方面看 ， 大部分银行的信贷资源也有近三分之一投向了房地产行业 。
正如建行董事长田国立在陆家嘴(600663,股吧)论坛上所说 ， 金融机构已经明显被房地产绑架 。 房地产的占比越高 ， 实体经济的空间就会越小 。 因此 ， 在涉房信贷占比有所抬头的现实下 ， 必须要加强对房地产金融的监管 ， 通过合理的管控手段和制度约束 ， 限制房地产的信贷规模和融资规模 ， 引导银行优化信贷结构 ， 为实体经济留下更大的融资空间 。
同时 ， 房地产一直都是金融风险的聚集地 ， 如果让房地产金融化过于严重 ， 吸纳了过大规模的信贷资源 ， 整个金融体系的风险情况也将非常严峻 。
由于房地产本身的行业属性 ， 高杠杆一直与其形影不离 。 根据天风证券发布的2019年房地产行业总结 ， 房地产行业整体净负债率虽然逐步下降 ， 但仍然较高 ， 国企杠杆率保持在60%到70% ， 而私企则更高 ， 而且房地产还让我国的居民杠杆率显著提升 ， 厦门、杭州、南京等地居民贷款与居民存款的比例都超过了100% 。 信贷体系过度依赖房地产的结果 ， 不仅会导致房地产的高杠杆风险蔓延到整个金融体系 ， 还将促使居民杠杆率过高 ， 压减社会消费 ， 最终影响内循环战略执行 ， 不利于经济体的长远发展 。
只有严控新增房贷比 ， 合理控制房地产信贷规模 ， 才能够引导资金流向实体经济 ， 降低金融系统杠杆 ， 释放居民消费活力 ， 在有效控制系统性风险的同时为经济的持续发展集聚动力 。
□盘和林（中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授）
（责任编辑：张洋 HN080）


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