江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

地产调控|地产调控消息不断 这次地产债会有“黄金坑”吗

 
继上周的“股债双杀”后 ， 9月28日 ， 中国恒大旗下的多只境内债券弱反弹 ， 29日早盘走升势头延续 ， 其中“19恒大02”本周累计升幅逾20% ， 当前反弹至81元上方 。
近期 ， 关于地产调控的消息不断 。 “三道红线”融资新规、房企座谈会以及恒大债务风波 ， 都印证了高杠杆房企信用风险的抬升 。 9月28日 ， 第一财经报道 ， 涉房类信贷资金严监管再现 ， 有大行收到通知 ， 监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模 。 也有股份行、城商行人士对采访人员表示 ， 四季度对个人按揭和抵押贷款限额管理 ， 部分银行先禁止了上千万元级别的大额贷款 。
3月“美元荒”时 ， 境外中资美元地产债和境内AA级别的地产债跌出“黄金坑” ， 此后一路反弹甚至超出前高 。 这次情况还会一样吗？
“近期的地产债估值压力是系统性的 ， 未来一定会分化 。 ”某国内大型基金公司债券投资经理对第一财经采访人员表示 。 据了解 ， 近期不乏抄底者 ， 不同在于 ， 3月时投资者是基于宏观经济有望好转及货币政策宽松的预判 ， 对市场风险偏好回升进行下注 ， 而如今更像是针对个体信用风险下赌注 。
当前环境大不同
上周五 ， “19恒大02”跌超30% ， 两次触发临时停牌 。 据DM查债通的数据 ， 有高收益投资者趁恒大债券暴跌之际抄底 ， 多位投资者表示 ， 买入了（行权）收益率40%～60%的恒大债项 。
28日 ， 恒大股债在连续两日双杀之后迎来反弹 。 午后港股中国恒大持续走强 ， 涨幅一度扩大至逾23% ， 收盘涨幅为20.61% ， 创3月以来最大；恒大汽车收盘涨幅扩大至20.39%；债券反弹力度稍弱 ， 恒大地产集团存续债“19恒大02”开盘即涨逾20%触发临停 ， 收盘时涨幅为14.39% 。 截至收盘 ， “19恒大01”、“15恒大03”分别涨9%和2.96% 。 29日 ， “19恒大02”延续反弹但距离收复失地仍有相当距离 。
恒大债大跌对房地产其他同类主体的债券影响几何？天风证券固定收益分析师孙彬彬表示 ， 从目前来看 ， 恒大美元债大跌对部分主体有一定影响 ， 如华夏幸福(600340,股吧)、佳兆业等债券的价格近期均有小幅下跌 。 但整体来看 ， 尚未对行业造成普遍冲击 。
如果从公开市场债券到期情况来看 ， 恒大短期内偿债压力不算大 。 其1年内到期的境内债券有105.8亿元 ， 境外债券有38.4亿美元 。 但从有息债务整体来看 ， 短期偿债压力却不小 。 根据2020年中报 ， 恒大有息债务总额8355亿元 ， 其中1年内到期的债务占比47.4% 。 值得注意的是 ， 29日中国恒大公告 ， 恒大地产当日已与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议 ， 战投同意转为普通股长期持有 ， 且股权比例保持不变 ， 由此到期赎回的危机在一定程度上得到缓解 。
回顾今年3月的地产债“黄金坑”， 即中资地产美元债和境内AA级地产债（均为垃圾债级别） ， 当时在疫情冲击叠加“美元荒”的背景下价格“腰斩” ， 但随着美联储的天量流动性释放以及境内的货币宽松 ， 市场风险偏好急剧回升 ， 垃圾债到期收益率很快回到年初水平 ， “黄金坑”的窗口期非常短 。 当时 ， 在机构手头有了流动性后 ， 涌现出众多“抄底者” ， 恒大董事局主席许家印就在公司业绩会上透露 ， 公司美元债大跌的时候动用了外汇入市抢购 ， 价格折扣很大、回购成本很低 ， 但由于竞争激烈 ， 最终没抢到多少货 。
交易员也对采访人员表示 ， 当时“抄底者”更多是基于对宏观面好转和政策支持的判断 。 施罗德亚洲及新兴市场企业债券主管许子峰对采访人员表示 ， 境内房地产企业的收入 ， 主要是由内需带动 ， 与全球经济的相关性不高 。
如今的情况则不同 。 央行货币政策已逐步趋于中性 ， 相较于二季度已边际趋紧 。 对部分房企而言 ， 杠杆过高、债务滚续压力大已是其不得不面临的问题 。


推荐阅读


上一篇：房地产|房地产调控从“稳”必须收紧信贷口子

下一篇：观点地产新媒体|万科入股泰禾进度 中民嘉业洽售亿达，恒大863亿战投同意不回购