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大白话财财|绿色金融支持绿色建筑的国际实践( 二 )


日本三菱房地产已经发行了100亿日元（9100万美元）的五年绿色债券 ， 且该债券获得了日本信用评级机构Ｒ＆I绿色债券评估的GA1级;募集资金将用于东京长板桥A栋工程的建设 。 该建筑项目已经获得了DBJ绿色建筑认证（高清霞和蒋林益 ， 2019） 。
二、绿色信贷支持绿色建筑
目前国际上与绿色建筑相关的贷款产品主要包括面向开发商的绿色建筑建设或改造项目贷款 ， 以及面向个人消费者和家庭的绿色住房抵押贷款和房屋净值贷款 。
1、绿色建筑项目贷款
绿色建筑项目贷款主要是指商业银行为符合条件的企业计划的“绿色”建筑建设和改造项目提供信贷支持 。 目前国际上有部分银行对绿色建筑项目提供信贷便利或优惠 ， 也有部分政府为绿色建筑建设项目贷款提供专项资金支持 。
商业银行为绿色建筑项目提供贷款或信贷便利 。 如 ， 巴克莱银行为符合条件的开发上的绿色商业建筑和改造项目提供信贷支持和贷款优惠 。 德国复兴信贷银行对获得不同等级“能源证书”的绿色建筑提供低息贷款 。 2018年瑞典北欧斯安银行向瑞典斯堪斯卡公司和北欧房地产所有者兼基金经理的合资企业提供了7.5亿瑞典克朗的绿色信贷额度 ， 拟为位于斯德哥尔摩的Sthlm村庄提供建设资金 。 该村庄拟打造一个现代环保社区 ， 在房屋之间设有绿色屋顶露台 ， 将城市和小镇生活相结合 ， 成为可持续社会的重要组成 。 Sthlm村庄符合Svanen认证标准 ， 能够有效降低能耗（SEB,2018） 。 银行与太阳能企业合作 ， 为商业建筑或个人住宅的绿色节能项目提供1%的贷款优惠 ， 且利息支出能够税前抵扣 。 部分政府发起“绿色贷款”计划支持绿色建筑建设项目 。 如 ， 加拿大多伦多市政府与商业房产开发集团合作 ， 发起“绿色贷款”行动 ， 由多伦多气候基金（TAF）对绿色建筑的额外建造成本提供融资 ， 并由业主设立节能基金用于偿还贷款本息 。 “绿色贷款”的商业房产需经第三方认证比国家标准节能25%以上 。 由于节约的能源成本远高于偿还贷款的支出 ， 形成多方共赢 。 目前“绿色贷款”行动已经拓展到住宅领域 ， 并成为多伦多房产开发企业普遍采用的融资方式（鲁政委等 ， 2016） 。 美国明尼苏达州的绿色贷款计划为2009年《美国复苏与再投资法案》的一部分 ， 由明尼苏达州商务部和美国能源部提供贷款 ， 社区再投资基金（CommunityReinvestmentFund ， 简称CRF）进行管理 ， 旨在降低企业能耗、减少日常开支并增加现金流 。 CRF绿色贷款为明尼苏达州符合申请条件的企业提供2万-30万美元的资助 ， 用于改善建筑外壳、挡风雨条、加热和冷却设备、太阳能电池板等 。 相较于传统融资渠道 ， CRF绿色贷款提供更加优惠的条款 ， 为企业接受专家指导、开展节能实践提供财务支持 。 2、绿色住房抵押贷款
欧美大部分银行或者贷款机构均推出过绿色住房抵押贷款 。 绿色住房抵押贷款是以国家或行业标准为基础 ， 商业银行对满足绿色建筑标准住宅或者进行节能改造的住房提供低利率或者优惠利率的房贷 。 主要的商业银行包括荷兰银行、澳大利亚的本迪戈银行、英国的巴克莱银行和加拿大的温哥华城市银行等 。
荷兰银行（ABNARMO）可持续住房抵押贷款 。 荷兰银行鼓励个人住宅的可持续性改造 ， 并推出在线节能检查帮助客户来了解更具可持续性的住宅的好处以及可能性 ， 荷兰银行会提供有关改进房屋可持续的措施建议 。 在符合条件的情况下 ， 客户可能有资格获得抵押贷款利息的0.2％折扣[3] 。 澳大利亚本迪戈银行（Bendigo）绿色住房抵押贷款 。 该项目向满足澳大利亚政府规定的绿色标准的房贷提供优惠利率 ， 享受高达减少1.10%年利率的可变利率 ， 且不收取月服务费[4] 。 巴克莱银行（Barclays）绿色房屋抵押贷款 。 客户从巴克莱银行的合作伙伴房屋建筑商处购买预测能源评估（PEA）能效等级A或B的房屋 ， 将有机会获得绿色住房抵押贷款 。 巴克莱银行明确罗列了贷款针对的项目 ， 包括使用的标准（州或所在地的环境最低标准和PEA等）以及必须安装的节能设施选择等 。 温哥华城市银行（VanCity）家庭能源贷款 。 该贷款为家庭节能升级装修提供资金 ， 并给与客户较低的利率 。 这项个人贷款的最高利率为1% ， 最高长达15年 。 可贷最低3500美元或最多50000美元 ， 并且还款方式灵活[5] 。 该银行为用户提供在线能源认证顾问 ， 帮助客户发现减少碳足迹和能源使用的最佳方法 ， 这些方法包括如隔热材料、空间加热、通风、热水供暖、门窗、太阳能电池板或太阳能光伏等 。
日本静冈银行对获得CASBEE认证的项目给予低息贷款的优惠政策；横滨银行对获得三星以上认证的新建公寓提供低于银行公示利率最多1.2%的利率优惠；住友信托银行对四星级以上新建公寓 ， 根据星级高低 ， 提供低于银行公示利率最高1.5%的优惠（马欣伯等 ， 2011） 。
房利美推出多户住宅绿色融资业务 。 房利美 ， 即联邦国民抵押贷款协会 ， 成立于1938年 ， 是最大的“美国政府赞助企业” 。 房利美多户住宅绿色融资业务是其多户住宅抵押贷款业务的一部分 。 房利美的多户住宅抵押贷款业务建立在由其24个贷款合作伙伴组成的DUS贷方网络的基础之上 ， DUS贷款机构向商业地产业主提供抵押贷款以购买多户住宅 ， 如果贷款符合房利美标准 ， DUS贷款人可以将该贷款出售给房利美 ， 以抵押支持证券的形式进行担保和证券化 。 然后这些证券以代理商业抵押贷款支持证券(CMBS)的形式在资本市场上卖给投资者 。 这种业务模式的最大特点在于风险分担 ， 通过DUS计划 ， 房利美保留了每笔贷款大约三分之二的潜在信用风险 ， 而个人贷款机构通常保留三分之一的风险 。 在房利美的多户住宅抵押贷款业务模式基础上 ， 为了支持多户住宅能效和节水改造以及绿色建筑认证住宅 ， 房利美推出了多住户住宅绿色融资业务 ， 主要包括绿色奖励（GreenRewards）、绿色建筑认证（GreenBuildingCertifications）两种产品 。 绿色奖励产品旨在通过提供更优惠的价格、额外的贷款收益以及免费的《能源和水审计报告》 ， 以支持已有住宅的节能、节水等低碳改造 。 绿色建筑认证产品旨在为具有房利美认可的绿色建筑认证的多户住宅抵押贷款提供优惠价格（图表2） 。 [6][7]


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