自贸区|警惕！新的一波买房陷阱正在朝你走来( 二 )
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所以大家要清楚 ， 自贸区的价值比拼 ， 靠的不是政策 ， 而是地理位置 ， 是城市本身 。
城市的经济、产业、人口水平 ， 才是自贸区成功的决定因素 。
一座城市的发展不可能凭一个自贸区就能救活 ， 正如深圳的价值并不是拜前海所赐 ， 而是多年以来产业升级、科技驱动、稳扎稳打的成果 。
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其次再给大家泼一盆冷水：自贸区对房价的影响真的没那么大 。
如果有跃跃欲试想要押注自贸区的朋友 ， 可以去回顾一下2013年9月中国第一个自贸区——上海外高桥(600648,股吧)自贸试验区 ， 成立时候的样子 。
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我们先来看看当时股市的反应 ， 2013年9月自贸区获批的消息让外高桥的股票一夜飙涨 ， 一个月内股价翻了4倍 ， 但这样的盛况并没有持续很久 ， 飙涨以后立马就陷入了低迷 ， 随后几年外高桥股票就一直在调整 。
股市如此 ， 楼市也是如此 ， 前后短短一个月 ， 整个外高桥片区的价格就提高了约10% 。
房价的飙升 ， 首先就是由成交量开始的 。 我们来看当时外高桥三个热门楼盘的成交情况： 
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可以看到 ， 在9月自贸区获批的前后三个月 ， 外高桥核心地区的楼盘销售量都处在一个高位 ， 这也说明自贸区政策的出台确实是外高桥房价上涨的关键 ， 不论是买主还是卖方都不想错过这个千载难逢的概念 。
但就在一年以后 ， 外高桥的房价就悄然熄火 ， 从一路高歌慢慢跌回了和2013年9月份时差不多的水平 。 此前火热的热门楼盘近一年的涨幅也只有3%的水平 。
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为什么外高桥自贸区概念来得快 ， 去得也快 。
要知道当时的外高桥自贸区 ， 除了自由贸易的相关政策以外 ， 还肩负着金融开放的使命 ， 可以开出特殊的自贸区银行账户 ， 区域内的资本可以自由流动 。 为此当时人民银行和各大银行都为自贸区设计丰富的服务方案 ， 还开立了众多自贸区分行 。
在各种政策利好的加持下 ， 当年的外高桥被想象成了和香港一样的自由贸易港 。
当然房价 ， 也应该向香港看齐 ， 至少炒房客们是这么想的 。
但现实永远不会和想象一样美好 ， 随着国内经济逐渐朝内向型经济转变 ， 高房价下资本管制放开更加谨慎 ， 自贸区的探索也始终在小心翼翼地尝试中 ， 现在的外高桥 ， 房价还不及上海的整体均价 ， 近几年也只有上海大盘的平均涨幅而已 。
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所以 ， 大家应该好好想想 ， 连上海自贸区的发展都磕磕绊绊 ， 楼市也不能激起水花 ， 凭什么觉得其他城市能轻松搞定？凭什么觉得后来的自贸区房价就能一飞冲天？
后来像辽宁、福建、天津的自贸区也同样如此 ， 楼市一样不尽人意 。
历史经验告诉我们 ， 当所有人都认为这是个机会时 ， 风险 ， 就已慢慢浮现 。
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任何规划都需要时间 ， 不要花钱为概念负责 。
到了现在 ， 不论什么政策一出台 ， 不管和房地产有没有关系 ， 都立马会有媒体炒作说房价要上涨 ， 房子要卖疯 ， 自贸区也不例外 。
对于这种热点的炒作越狠 ， 我们就越应该警惕陷阱是否会出现 ， 思考这里面到底有没有风险存在 。
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