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大川说楼市|有2点“底层逻辑”，值得我们思考，“过山车”的燕郊楼市

【大川说楼市|有2点“底层逻辑”，值得我们思考，“过山车”的燕郊楼市】在过去的楼市中 ， “房价持续上涨”似乎被认为是“铁律” 。 20多年来 ， 我国房地产行业发生了“天翻地覆”的变化 ， 房价也是随之一路“高歌猛进” ， 从最初的1000—-2000元左右/平方米 ， 到如今动辄上万元/平方米 ， 价格足足上涨了5倍左右 。 有的人借助楼市发展的“红利” ， 赚的盆满钵满 ， 而有的人没有抓住这波“机会” ， 导致财富缩水 ， 买房付出的成本也“越来越大” 。
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有数据显示 ， 在过去20多年中 ， 房价上涨的年份达17年左右 ， 而房价“下跌”的年份仅有3年左右 ， 并且在很短的时间内就恢复到了“上涨”的赛道 。 于是 ， 在人们的潜意识里就会认为“房价不会跌” ， 再加上开发商以及从业人士以及部分媒体的“渲染” ， 似乎让人们更加相信了“房价会持续上涨”这条所谓的“铁律” 。
但是 ， 随着2016年“房住不炒”大幕的拉开 ， 楼市调控的各项政策接踵而至 。 尤其是到了2018年下半年以后 ， 调控更加密集 ， 需求不再那么强烈 ， 这条“铁律”似乎不再那么“铁”了 。 其中最典型的城市应当属于“燕郊”了 。
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燕郊隶属于河北省三河市距离北京市区30千米 ， 西部与北京市通州区潞城镇 ， 西集镇 ， 宋庄镇隔潮白河相望 ， 属于河北 ， 北京周边的一个三角地带 。 因为北京房价的大涨 ， 带动了周边地区的房价也随之上涨 ， 因为燕郊独特的地理位置 ， 让很多买不起北京房子的人 ， 但又不想离开北京的人 ， 有了“栖身之地” 。 燕郊楼市最火热的时候单价高达3-4万/平方米 ， 一套100平的房子 ， 需要300-400万左右 ， 涨幅一度成为全国的“焦点” 。
但是 ， 随着楼市调控的加剧 ， 燕郊开始限购 ， 提高准入门槛 ， 很多外地人都被挡在了燕郊楼市之外 。 而当地楼市的主要消费群体就是外地人 ， 本地人的需求极少 。 买这里是因为独特的地理位置 ， 距离北京太近了 。 限购以后 ， 燕郊的楼市如同“过山车” ， 从3-4万一平到如今的1.5万左右一平 ， 跌幅达50%左右 。 房价的“过山车”导致在燕郊炒房的炒房客赔了个“底朝天” 。
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这又能怪谁？如果不是因为自己贪图“利益” ， 又怎会赔个“底朝天” 。 其实 ， 通过燕郊楼市的“过山车”有2点楼市的“底层逻辑”我们需要明白 。
一：“政策”对于楼市的影响著名的经济学家任泽平曾说过 ， 楼市“短期看政策 ， 中期看土地 ， 长期看人口” 。 这条依据也是被业内大多数人所认可 。 这样看来 ， 政策 ， 土地 ， 人口是影响楼市发展的关键因素 。 而土地和人口又依附于政策 ， 所以从短期看 ， 政策对于楼市的影响是非常大的 。
要知道 ， 如果一旦房价的涨幅超出了当地人的承受范围 ， 与收入比之间的差距过大 ， 是对该城市的发展与社会稳定产生极大的不利影响 ， 高层会看着它一直“上涨”？不可能的 。 政策是为民的 ， 所以一旦出现房价涨幅过快 ， 超出了承受水平和收入比 ， 出台政策是必然的 。 所以买房要看当地的人均收入 ， 这一点很重要 。
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二：有“产业结构”的支撑 ， 房价才更加“抗风险” 。燕郊之所以会出现“过山车”的现象 ， 极大的原因是因为没有产业结构的支撑 ， 如果不是因为距离北京近的缘故 ， 燕郊的房价就是一座普通三四线城市的房价 。 可能有人会拿上海周边举例 ， 但你要明白 ， 上海与北京是有本质上的区别 。 上海是因为产业的集聚才发展的 。 而北京呢？是”政治文化“的中心 ， 而不是经济 ， 不是产业 。 所以北京周边与上海周边的城市没有任何可比性 。


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