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武汉的别墅，为什么还很三流？

最近 ， 参加了一场别墅论坛 。谈了一些自己的观点 。 最近十年 ， 有自己喜欢的别墅吗？没有 。 甚至在脑中留下深刻印象的 ， 都没有 。回顾十年 ， 我们敢说 ， 某个别墅 ， 是一件作品吗？外墙漏水 ， 地下室渗水 ， 蚊子多 ， 买一瓶矿泉水、一包烟 ， 都要开车跑很远 。 外卖都不在服务范围 。最近10年 ， 我看过恒大的别墅 ， 金碧辉煌 ， 也看到碧桂园 ， 1个多亿的独栋 ， 门口一个超大泳池 。看过苏州桃花源 ， 像进入一个苏州园林博物馆；看过桃李春风 ， 人家的别墅生活 ， 有咖啡馆、酒吧、书屋的小镇中心 。每次在外地看到很好的别墅 ， 就觉得武汉很老土 。一个二线城市 ， 别墅却是很三流的水平 。10年前 ， 武汉还有做别墅的机会 ， 至少在土地上 ， 可以实现 。如今 ， 土地限制了一切 。最近写别墅类产品的稿子 ， 甲方都要求不能用“别墅”、院子等敏感字眼 。 甲方的法务认为 ， 这是涉嫌违规的写法 。如果一个别墅 ， 连叫别墅的勇气都没有 ， 还能说 ， 我们卖别墅吗？甲方用的字眼是 ， 合院、叠墅、商墅 ， 院落 。独栋、联排慢慢消失的时候 ， 这些新概念出现 。100平米做别墅 ， 那能叫别墅吗？200-300w的经济型别墅 ， 刚好满足中产的别墅梦 。现在别墅置业顾问说的 ， 最多的是赠送 ， 100平米的别墅 ， 送200平米的院子 。赠送越多 ， 人们越喜欢 。 这种贪心 ， 打动了真正喜欢别墅的人吗？别墅分两类 ， 经济型与享受型 。 前者重功能 ， 后者重身份标签 。 前者强调房间功能、院子功能 ， 有没有遛娃功能 ， 后者强调与谁住一起 ， 有没有像马云一样的邻居 。如今 ， 是商墅、叠墅的天下 。厂房园区、批发市场等商办性质的土地 ， 都改建商墅 ， 走低密路线 。高低配的项目 ， 为了平衡容积率 ， 做一些叠墅组团 。最近两年 ， 我们看到武汉别墅的一丝变化 。别墅开始做全屋精装 ， 开始做社群 ， 开始做庭院精装 。有一个精装别墅项目 ， 卖3.5万 ， 比周边别墅贵一倍 ， 仍然受买家欢迎 。也就是说 ， 武汉有识货的买家 。武汉的别墅 ， 开始从老客户调研中升级产品 ， 而不再是老板拍脑袋定产品 。以前 ， 武汉很多别墅项目 ， 就是开发商自己的喜好与个人情怀 。随着武汉地铁往外 ， 原来的郊区别墅 ， 如今变成地铁别墅、城市别墅 。 武汉的别墅版图 ， 开始往更远的地方走 。 咸宁、罗田、葛店 ， 1小时范围内的车程 ， 买家都能接受 。因为最美的风景、最好的温泉 ， 都在武汉之外 。 这是未来度假别墅的趋势 。这与杭州、上海周边的别墅、民宿一样 。 只有一个城市里的人越有钱有闲 ， 他们周末越往外走 。这次疫情 ， 也彻底颠覆很多人的置业观 ， 从大平层转看别墅 。一旦再隔离 ， 至少有一个院子能生活 ， 不用担心楼上楼下的传染 。疫情唤醒了别墅买家 ， 创造了增量需求 。我觉得 ， 别墅有外表 ， 还差情趣的生活 。 别墅还在卖周边的资源 ， 讲故事 。看过很多样板间 ， 发现工作室、兴趣空间的摆设 ， 还是那般原始 。没有一点创意 ， 能让买家看过之后 ， 就有立即下单的冲动 。买别墅的人 ， 从原来的50+、40+ ， 到现在的30+ ， 越来越年轻 。他们的审美与品位 ， 与他们的父辈完全不同 。 有没有适合年轻人的共享空间 。至少在武汉 ， 还没有出现一种30+很喜欢的新款 。如果说前10年 ， 把武汉的别墅没有作品 ， 归结于武汉的买家穷 ， 这是不合适的 。 至少 ， 开发商没有在产品与服务上用过心 ， 用很三流 ， 很山寨的东西 ， 都能卖出去 。未来10年 ， 武汉的别墅市场 ， 将是产品与服务为王 。 好东西 ， 一定有人埋单 ， 并且口碑会很快传播 。文｜杨光华（地产写字人）


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