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弘阳|弘阳地产的千亿“焦虑”

处于房地产行业“白银时代”的当下 ， 仍有部分房企希望实现弯道超车 ， 选择以“负重”姿态前行 。 近日 ， 弘阳地产发布2020年上半年业绩报告 ， 在收入同比大增146.3%的同时 ， 其毛利率和净利率却双双出现下滑 ， 归属股东净利润同比下降8.83% ， 陷入“增收不增利”的怪圈 。
过去几年 ， 弘阳地产实现了规模的快速扩张 ， 但扩张背后的“虚胖”也无法回避 。 运用非控股权益实现“狂奔” ， 经营活动现金流量净额已连续多年为负 ， 在选择“提质增效”之后 ， 弘阳地产也要直面自己的千亿“焦虑” 。
毛利率、净利率双下滑
2020年上半年 ， 弘阳地产实现合约销售金额约315.7亿元 ， 较去年同期的302.5亿元增长4.4%；平均合约销售价格为每平方米14642元 ， 较去年同期约每平方米12889元上升13.6% 。
营业收入方面 ， 截至2020年6月30日 ， 弘阳实现营业收入约为96.24亿元 ， 同比增长146.3% ， 增速较去年同期上涨了145个百分点 。 从具体业务表现来看 ， 物业销售仍是弘阳地产的支柱业务 ， 占比高达97.7% 。 上半年 ， 弘阳地产的物业销售、商业经营分别上涨153.8%、14.2% ， 而酒店经营收入较去年同期下降28.7% 。
盈利方面 ， 上半年弘阳地产的毛利润为24.34亿元 ， 同比增长115%；净利润为8.95亿元 ， 同比增长23.5% 。 值得注意的是 ， 弘阳地产的毛利率和净利润率却双双出现下滑 ， 毛利率降低3.7个百分点至25.3% ， 净利润率也较去年同期减少了9.2个百分点 。
销售层面向好 ， 弘阳地产却陷入“增收不增利”的怪圈 。 今年上半年 ， 弘阳地产归属股东净利润为6.77亿元 ， 同比下降8.83% 。 其在中期报告中表示 ， “弘阳地产董事会决议不会就截至2020年6月30日止6个月派付任何中期股息” 。
对于“增收不增利”的现象 ， 弘阳地产在接受北京商报采访人员采访时表示 ， 毛利率下滑主要是毛利率较高的产品收入确认比例较2019年同期有所下降 。 此外 ， 房地产已经到了充分化竞争的时代 ， 整个行业的毛利率都呈现了普遍收缩的状态 。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来 ， “增收不增利”的背后是弘阳地产大规模扩张的直观表现 ， 销售开支和融资成本的大幅攀升是其利润下滑的主要原因 。 除此之外 ， 最近几年房地产市场竞争愈发激烈 ， 拿地价格也日益走高 ， 作为对规模仍有极大需求的房企 ， 这方面也吞噬了弘阳地产的利润 。
合作开发背后的“虚胖”
2017年 ， 弘阳集团董事长曾焕沙提出“2020战略” ， 表示要在2020年完成千亿目标 。
为实现千亿目标 ， 弘阳地产并不讳言“高周转” 。 早在上市之初 ， 弘阳地产就在招股书中坦言 ， 要求各城市开发团队在获取土地后85天内实现开工 ， 180天内实现有质量的开盘 。 “整个地产行业 ， 留给我们超越的时间不多了 ， 我觉得再过3-5年 ， 大局就基本定了 。 所以这个3-5年你再赶不过去 ， 再等个5年、8年 ， 基本上就进入存量和资产管理的时代了 ， 那时候你再去超就很难 。 ”弘阳集团执行总裁张良曾公开阐述弯道超车的必要性 。
为备足“弹药” ， 弘阳地产频频现身各地土拍市场 ， 且拿地以高溢价居多 。 今年4月 ， 弘阳地产经过242轮的激烈角逐 ， 以15.52亿元竞得宁波一宗宅地 ， 溢价率为43.13%；而在今年6月底 ， 弘阳地产又以联合体的身份竞价181轮 ， 以7.87亿元摘得南通一宗宅地 ， 溢价率高达50.19% 。
“房地产本身是资金密集型行业 ， 高溢价拿地一方面体现了弘阳地产加速扩张的‘野心’ ， 另一方面也传递出危险的信号 。 对于中小型房企来说 ， 一旦‘押宝’出现偏差 ， 会面临资金链断裂的风险 。 ”严跃进如是说 。
截至2020年6月30日 ， 弘阳地产的土地储备总建筑面积约为1837.4万平方米 ， 其中应占权益面积约为967.78万平方米 ， 占比为52.67% 。 北京商报采访人员查阅年报发现 ， 2018-2019年 ， 弘阳地产的土地储备总建筑面积分别为1308.44万平方米、1693.2万平方米 ， 但其应占土地储备建筑面积为723.15万平方米、925.43万平方米 ， 占比分别为55.27%和54.66% 。 弘阳地产的规模扩张更多借助于合作开发 。


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