老旧小区改造按需定制( 二 )
“《意见》将按需定制作为老旧小区改造的一个指导方向 。 ”杨勤法认为 ， 老旧小区改造完成后 ， 不仅能够提高房屋价值、改善居民生活品质 ， 还能够拉动有效投资、解决房地产市场的存量问题 。
【老旧小区改造按需定制】积极推动居民出资
鼓励社会资本参与
8月22日 ， 采访人员来到天津市学府街天大六村社区25号楼4门 ， 天津首个既有住宅加装电梯试点项目已于去年在此完工 。 几位刚从电梯里出来的居民告诉采访人员 ， 有了电梯之后 ， 尤其对住在高层的老人而言 ， 生活方便多了 。
“加装电梯并不是件容易的事 ， 需要得到全部居民的同意才行 。 ”孟娜说 ， 在最初征询意见阶段 ， 她带着居委会成员挨家挨户介绍流程和惠民政策 ， 最终才打消了居民的顾虑 ， 取得了4门所有住户的理解和支持 。
杨勤法认为 ， 从以往的经验来看 ， 老旧小区改造中居民各自的需求有非常大的差异 ， 《意见》中要求健全居民参与机制 ， 多沟通、多协商 ， 才能解决意见不统一问题 。 “老旧小区改造属于涉及全体居民利益的重要问题 ， 根据规定 ， 必须提请居民会议讨论决定 ， 各级人民政府、街道办事处应认真听取 ， 并落实到具体的改造计划中 。 ”
“老旧小区的改造属于物权法规定的业主共同决定事项 ， 可以借助居民会议和业主大会的形式形成相关决定 ， 以保证老旧小区改造的合法性和正当性 。 ”杨勤法说 。
除居民意见难以统一外 ， 改造资金筹集困难、改造牵涉单位众多也是多地面临的主要问题 。
劲松一、二小区是北京首个引入社会资本改造的项目 。 2018年7月 ， 劲松街道宣布与愿景集团达成合作 ， 引入社会资本参与老旧小区改造 ， 目前示范区的改造花费约3000万元 。
8月25日 ， 《法治日报》采访人员来到劲松一、二小区 ， 崭新的社区食堂、其乐融融的劲松园、“美好小屋”社区服务中心等都给采访人员留下了深刻的印象 。 愿景集团城区更新事业部高级经理郑旻砚近日接受采访时表示 ， 目前来看社会资本可以通过物业费、停车费、政府补贴和低效空间的再利用实现成本回收和盈利 ， 但周期可能会比较长 。
老旧小区改造市场前景广阔 ， 被业内视为新的万亿元蓝海 。 《意见》中也明确 ， 鼓励社会资本参与是解决资金问题的一项重点任务 。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池接受采访人员采访时认为 ， 劲松一、二小区通过引入社会资本 ， 根据居民意愿 ， 改建和新建一些适老项目、食堂等 ， 并给予社会资本一定的经营权 ， 引入物业管理服务 ， 在兼顾公益的原则下 ， 通过经营项目的长期运作 ， 能够实现保本微利 ， 达到小区长期维护的目的 ， 为其他小区改造提供了可以复制的经验 。
住房和城乡建设部有关负责人在解读《意见》时表示 ， 在老旧小区改造中 ， 要合理落实居民出资责任 ， 按照谁受益、谁出资原则 ， 积极推动居民出资参与改造 ， 同时要落实税费减免政策 ， 提升居民改造意愿 。
杨勤法介绍：“对基础类的改造 ， 可由政府资金重点支持；对完善类的改造 ， 居委会可根据自愿原则向居民筹集 ， 也可在征得本居住地区受益单位同意下向其筹集 ， 特别是针对加装电梯 ， 《意见》支持居民提取住房公积金用于该项改造 ， 减少了居民直接出资的压力；对提升类的改造 ， 可依据相关法律规定确定分摊费用 。 ”
针对老旧小区改造中牵涉单位多、协调难度大的问题 ， 《意见》指出 ， 各地要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制 ， 明确各有关部门、单位和街道（镇）、社区职责分工 ， 制定工作规则、责任清单和议事规程 ， 形成工作合力 ， 共同破解难题 ， 统筹推进城镇老旧小区改造工作 。
赵秀池告诉采访人员 ， 管线混乱是老旧小区普遍存在的现象 ， 因此“三线”整治一直是改造中难啃的“硬骨头” 。 改造中牵涉单位多 ， 很难妥善协调解决 ， 各地都想了很多办法 。
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