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联行|仲量联行大中华区企业评估总监陈铭杰：物业行业潜力来自在管规模增长 创新能力滞后是最大风险

每经采访人员：王佳飞 每经编辑：陈梦妤
疫情加速了物业价值的发现 ， 也掀起了物业股的热潮 。
目前已有30家物业管理企业在主板上市 ， 其中27家在香港上市 ， 3家登陆A股市场 。 今年还有10余家企业已经交表 ， 业内预计明年上市公司会突破50家 。 同时 ， 物业股股价和估值也呈现高企态势 。 近日 ， 《每日经济新闻》采访人员专访了仲量联行大中华区企业评估总监陈铭杰 。
行业潜力来自在管规模增长
今年在新冠疫情的冲击下 ， 公众对于公共健康的关注度大幅提升 ， 物业管理业务的需求增加 ， 物业行业的服务范围也更为广泛 ， 各物业企业也借此时机提供了众多增值服务项目 。
陈铭杰表示 ， 近年房地产市场进入存量阶段 ， 物业需求也在逐步升高 ， 这些因素都令市场对物业行业的收益前景持乐观态度 。 在城镇化率、人均居住面积不断提升 ， 以及政府后勤服务推向市场等大背景下 ， 物业行业市场规模将维持增量发展 ， 物业股还有潜在增长空间 。
“资本市场看重的主要是物业企业的成长潜力 。 这股潜力的最大来源便是各物业公司在管面积规模的不断增长 。 近年来众多物业企业的在管面积数据上均录得较大幅度增长 ， 而达成这波增幅的路径主要有三个：第一 ， 大部分上市的物业公司具有房地产背景 ， 承接地产母公司的开发物业可以使物业管理公司获得稳定收入；第二 ， 利用资本优势进行收并购 ， 这些收并购除了能帮助物业企业实现在管面积的快速增长 ， 也给企业机会接触到更多客户 ， 为业务延伸及拓展奠定基础；第三 ， 第三方物业拓展 ， 进一步扩张企业规模 。 另外 ， 随着基础服务收入以及客户基数的扩大 ， 物业企业的增值服务拓展也有了发展契机 ， 为企业增值带来更大的想象空间 。 ”陈铭杰说 。
增值服务是未来发展方向
除了传统的物业服务项目 ， 目前物业企业增值服务种类繁多 ， 既有案场、工程、顾问咨询等非业主增值服务 ， 也有为业主带来的个性化专项服务 ， 如家政、社区金融、零售、房屋租售和装修、社区培训等 。 近年 ， 物业企业的增值服务收入占比稳步上升 ， 且毛利率显著高于基础物业服务 ， 同时各物业企业也不断增大对增值服务的资本投入 。 根据公开信息披露 ， 物业企业上市募集资金的用途中有10%～20%用于增值服务拓展 。
陈铭杰表示：“这意味着在不远的将来 ， 增值服务将成为物业企业新的营收增长点 。 ”
未来 ， 增值服务还将继续扮演重要角色 。 谈到具体的增值业务 ， 陈铭杰说：“就我们项目所见的拓展途径 ， 主要包括以下几种：一是自主研发 ， 如彩生活旗下的彩之云平台 。 二是通过收购并购模式达成 ， 如绿城物业在2019年完成了对Montessori Academy早教机构56%的股权收购 。 三是探索式小股权投资模式 ， 如南都物业以增资入股的方式认购浙江安邦护卫集团5%股权 。 尽管增值服务是未来发展的方向 ， 但毕竟其经营环境、商业模式还是与传统物业行业相去甚远 ， 因此我们也建议客户对相关项目进行定期估值检视 ， 以便了解投资是否与预期相符 。 ”
技术的发展也为物业企业提供了降本增效的途径 。 随着5G与物联网等新技术的发展成熟 ， 物业企业的智能化升级能更快捷地为业主及住户带来优质服务体验 ， 物业企业也纷纷推出各类智慧平台 ， 帮助业主足不出户便可享受报修、查费缴费、订餐、洗衣、购物等优质服务 ， 与此同时也为企业带来了更多利润 ， 实现双赢 。
另外 ， 非住宅物业也提供了较大想象空间 ， 商业物业的管理费用通常较高 ， 但其产生的回报也更显著 。 陈铭杰指出 ， 机场、地铁站、医院等公共物业 ， 则因为涉及到专业设备的维护工作和保障公共场所安全等硬性指标 ， 在技术方面的准入门槛较高 ， 但也因此较其他类型项目更为稳定 。 企业应对自身可提供的业务技术进行分析 ， 权衡利弊风险 ， 再决定将向哪方面的市场进行业务拓展 。


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