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联行|机构预测：北京办公楼市场租金将于2021年底企稳

【联行|机构预测：北京办公楼市场租金将于2021年底企稳】8月27日 ， 房地产咨询机构仲量联行发布《领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场》白皮书 。 仲量联行认为 ， 在科技、医疗、金融等受益于疫情的新兴产业所带来的动能需求的助推下 ， 北京办公楼市场最快在2021年底企稳 。
《白皮书》指出 ， 历经近十年的强劲发展 ， 北京新落成办公楼宇入市首年的去化比例平均可以达到75% ， 这主要归功于企业规模增长迅猛 ， 租金支付能力强 。 然而 ， 行至2019年 ， 受宏观经济下行压力凸显等因素影响 ， 动能需求对北京办公楼市场的拉抬作用日趋乏力 ， 当年净吸纳量还不到10万平方米 ， 同比大跌80% ， 在空置率升至11.3%的同时 ， 租金也停止了逐年增长的脚步 ， 甚至首次录得4.0%降幅 。
今年以来 ， 新冠肺炎疫情快速蔓延至世界各地 ， 包括北京在内 ， 全球主要城市纷纷进入“居家避疫”模式 ， 办公楼市场面临前所未有的挑战 。 仲量联行华北区研究部总监米阳预计 ， 受疫情影响 ， 今年的净吸纳量将降至7.5万平方米 ， 但当前市场所面临的压力仍在可以承受的范围之内 。
米阳解释说 ， 在北京市场上 ， 半数以上的办公楼需求都是由央企、国企、跨国公司和知名私企所构成的“基石需求” ， 此类需求风险度低、稳定性高 ， 足以对市场形成有力支撑 ， 保证市场在相对平稳的区间内运行 。
动能需求行业来源的地理分布特征 ， 也预示着中关村和金融街这两个政策驱动型子市场将是引领未来租金回升的领头羊 。
根据仲量联行的统计数据 ， 受益于稳定的刚性需求 ， 金融街区域的租金20年来仅在2009年因全球金融危机经历过一次下降 ， 降幅也仅在5%以内；而中关村区域在市场低迷时期的租金降幅同样在5%之内 。 与之相对的是 ， 在CBD、东二环、东长安街、第三使馆区等市场驱动型子市场 ， 面对空置率上升 ， 业主往往会迅速下调租金 ， 最高降幅甚至达到过15% 。 因此 ， 市场驱动型子市场或将面临更大的租金下行压力 。
《白皮书》调研显示 ， 短期来看 ， 业主方和租户方普遍认为今年将出现5%至10%的租金降幅 。 而对于市场的长期趋势 ， 各方则分歧严重：乐观者认为市场在今年年底就将迎来复苏；而近半数（44%）受访者预计市场将于2021年底回暖；更有32%的受访者表示反弹要等到2022年甚至更晚之后 。 仲量联行认为 ， 随着疫情和经济放缓的影响逐步消散 ， 北京办公楼市场租金的跌势预计将延续至2021年底至2022年初 ， 在经过2022和2023两年的稳定期之后 ， 更多动能需求的涌入将推动租金于2024年重返上行周期 。
仲量联行华北区董事总经理张莹展望道：“有坚实可靠的基石需求作基础 ， 有全国科技创新中心和国家金融管理中心两大城市定位对动能需求的驱动 ， 随着北京持续扩大对外开放和改善营商环境 ， 在环球度假区、冬奥会等重点项目和重大活动的加持下 ， 包括办公楼在内的北京商业地产市场终将克服当前的困难 ， 实现更高质量、更可持续的发展 。 （经济日报采访人员 孟飞）


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