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城市|30万亿房贷，经济复苏最大障碍？有人是聚宝盆，有人是赔钱货( 二 )


一二线城市和三四线城市冰火两重天 ， 大城市人满为患 ， 而中小城市人气不足 ， 地产公司也面临两难——大城市拿地太难、中小城市卖房太难 ， 反正是左右为难 。
这个局面是从大规模的城镇化开始的 ， 大概经历了三个阶段：
1、80年代开始 ， 国家开始重视城市以及城镇的作用 ， 小城镇因为乡镇企业活跃了起来 ， 就确定了全国的城市发展方针 ， “控制大城市规模 ， 合理发展中等城市 ， 积极发展小城市” ， 这种发展小城镇的理念 ， 持续了近30年 。
2、后来的说法 ， 叫做“新型城镇化”了 ， 不能一面高楼大厦 ， 一面棚户区 ， 所以后来轰轰烈烈的棚户区改造工程 ， 开始了一个大拆大建的时代 ， 而这个时代里面 ， 房地产开始越来越火热 ， 曾经没那么热情的三四线城市 ， 房价开始飙升了 。
3、到了最近这两年 ， 风向又变了 ， 在棚户区改造落幕之前 ， 以前各个地方上搞得“城市一体化” ， 开始逐渐形成了国家级的城市群概念 ， 后来 ， 城市群就开始成为城镇化建设的主力了 。
城市|30万亿房贷，经济复苏最大障碍？有人是聚宝盆，有人是赔钱货
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这些城市群 ， 以1/4土地集聚74%人口 ， 创造90%GDP ， 因为赚钱效应好 ， 所以就成了大大小小的黑洞 ， 吸收着各种能量 ， 从各省的规划来看 ， 基本也是着力打造以省会城市、重点城市为中心的超级都市 ， 不沾边的城市前景堪忧 。
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超级城市 ， 经济是有保障的 ， 这就是房价的硬支撑 ， 只要城市的高净值人群数量有增长 ， 哪怕房价贵点 ， 房贷多点 ， 至少心里踏实 。
人口是比较简单的表象指标 。 这两年 ， 总体来看 ， 一线城市虽然人口流出 ， 但是其实是一个人口筛选的过程 ， 而流出的人口基本上利好二线城市和强三线城市 ， 四线城市人口流出严重 。
背后的真实原因是啥呢？就是有更强的赚钱效应 。
就拿房地产投资来说吧 。
2010年 ， 房地产投资增长33% ， 2015年增长1% ， 增速大幅度下降 ， 前两年维持7%左右 ， 本来增速就下降了不少 ， 分布还很不平均 ， 房地产投资增速下降 ， 对重化工原材料 ， 对能源 ， 对工程机械等等影响都非常普遍 ， 带动制造业投资增速也跟着下降 ， 因此动摇了投资的半壁江山 。
能拿到的房地产投资越多 ， 能拉动的总量也越大 ， 钱也就越好挣了 。 何况 ， 这些城市一般也有其他的支柱产业 ， 各有特色 ， 财富聚集效应越来越大 。
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而争取不到更多投资份额的地方 ， 尽管政府努力的想稳基础设施投资 ， 但是心有余力不足 ， 这种不平衡拉动整个投资增速下降 ， 从订单的减少来看 ， 比出口影响更大 。
对于普通家庭来说 ， 买不买房、在哪买房越来越复杂 ， 稍不留神可能就会埋下悲伤的种子 。
怎么分辨呢？
从城市和都市圈来看 ， 2030年中国有望形成：
● 10个以上人口1000万级城市：北京、上海、天津、广州、深圳、重庆、武汉、成都、南京、东莞等；
● 12个以上人口2000万级大都市圈：上海、北京、广佛肇、深莞惠、郑州、成都、杭州、苏锡常、青岛、重庆、武汉、南京等 。
都是近几年来经济吸引力强 ， 而且抢人做的比较好的城市 ， 自然也是房价火热的城市 。
那么 ， 哪些城市最可能成为火药桶呢？
首先就要想到的就是资源枯竭型城市了 ， 无论是鹤岗、玉门还是阜新 ， 他们共同的身份就是资源枯竭型城市 ， 而这样的城市 ， 在全国有69个 。
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这些城市或县城 ， 在资源枯竭后 ， 一直面临着转型的困境 ， 不少城市的经济是靠“国家发钱” ， 转型之路很艰难 ， 都面对着不同程度的衰落以及人口的收缩 。


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