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第一财经|销售额奋起直追 旭辉以多元化拿地提升毛利率

：原题为_第一财经|销售额奋起直追 旭辉以多元化拿地提升毛利率。
“‘三道红线’的政策对旭辉来说是更有利的 ， 实施均衡发展的战略、财务稳健 ， 以及坚持长期主义的企业会受益于这类政策 。 ”旭辉控股董事局主席林中在8月28日的旭辉控股集团（00884.HK ， 下称“旭辉”）中期业绩会上表示 。
今年上半年 ， 旭辉的净负债率为63.2% ， 较去年年底降低了3.7%；现金短债比为2.4；扣除预收账款的资产负债率约为74% ， 林中表示 ， 该数据可在一年之内控制在70%以下 。 “从去年到今年初 ， 我们进一步降低负债 ， 所以政策对我们的影响相对较小 。
旭辉控股CFO 杨欣进一步表示 ， 旭辉上半年的有息负债微增了1.5% ， 旭辉常年来对财务稳健的要求与降杠杆的政策是呼应的 ， 其背后的逻辑是 ， 旭辉的管理层希望以更少的资源去撬动更大的规模 。
同时 ， 旭辉在6月底的加权平均债务成本为5.6% ， 较去年年底下降了0.4个百分点 。 旭辉控股CEO 林峰在业绩会上表示 ， 融资成本在今年下半年可能还会持续下降 。
今年3月 ， 旭辉将一项公司债券的票面利率从6.5%下调至5.3% 。 5月 ， 旭辉发行了一项票面利率为3.8%的3+2年期公司债券 ， 以及一项票面利率为4.5%的5年期公司债券 ， 两期公司债券共计发行31.2亿元 ， 创下了旭辉债券发行的最低利率 。 其在境外发行的首支绿色美元债利率为5.95% ， 是海外五年期以上债券中较低的利率 。
但整体来看 ， 旭辉目前的总债务水平仍处于较高的位置 。 其融资成本总额为34.7亿元 ， 较去年同期增长了13.2% 。 融资成本总额的增加主要由于总债务水平的提升 。 旭辉在去年年中、去年年末、今年年中的总债务额分别为948亿元、1037亿元、1053亿元 。
而在销售端 ， 旭辉在各项数据上也出现了全维度下降 。 报告期内 ， 旭辉实现合同销售额807.3亿元 ， 较去年同期下降了8.7%；合同销售建筑面积为489.6万平方米 ， 同比减少3.8%；合同销售平均售价为每平方米16500元 ， 同比减少5.1% 。
对此 ， 旭辉表示 ， 上半年销售的下降主要是受到了疫情的影响 ， 集团各地的项目售楼中心开放时间大幅减少 。 旭辉于3月底开始逐渐开放售楼中心 ， 合同销售金额也随之提升 ， 5月之后 ， 旭辉的当月合同销售金额已实现同比26%的正增长 。
在上半年的确认收入的销售中 ， 虽然物业销售收入同比增长7.6%至193.9亿元 ， 且交付建筑面积同比增长15.9%至149万平方米 ， 但已确认物业的平均售价同比下降了7.2% ， 至每平方米13005元 。 其中 ， 住宅的下降幅度为0.6% ， 办公楼和商业的下降幅度为45% 。
总债务水平上升和平均售价下降 ， 一定程度上影响了旭辉的毛利表现 。 今年上半年 ， 旭辉实现收入230.2亿元 ， 同比增长11.3%；毛利为59亿元 ， 同比下降2.8%；毛利率为25.6% ， 同比下降12.6% 。 去除已交付物业公允价值的会计影响 ， 调整后的毛利率为28% ， 比去年同期降低了18% 。
下半年 ， 旭辉的盈利状况有望通过低价拿地和强化销售的方式提升 。
报告期内 ， 旭辉收购了27个新项目 ， 总规划建筑面积约为460万平方米 ， 总投资为244.08亿元 。
林峰介绍道 ， 上半年拿下的土储中 ， 有约四成是通过多元化拿地来获取的 。
【第一财经|销售额奋起直追 旭辉以多元化拿地提升毛利率】截至7月底 ， 旭辉已实现合同销售金额1027.2亿元 ， 完成了全年合同销售金额目标的45% 。 据林峰介绍 ， 7月份的销售已经将受到疫情影响的销售额追平 ， 预计8月份的业绩指标为250亿元左右 ， 同比增幅约为10% 。 因此 ， 管理层表示 ， 对于今年2300亿元的目标 ， 有信心能够超额完成 。
“未来 ， 旭辉将加强多元化的拿地能力 ， 包括商业拿地、教育拿地、旧改等 ， 进一步降低土地溢价 ， 实现多元化拿地和招拍挂四六开 ， 来提升我们的毛利和净利 。 ”林中表示 。


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