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超过|三道红线下的2020年房企半年报：富力、融创、绿地、中南亮“红灯”

超过|三道红线下的2020年房企半年报：富力、融创、绿地、中南亮“红灯”
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经济观察报 采访人员 田国宝 8月20日 ， 央行和住建部召集12家房企和证监会、银保监会、外汇管理局、交易商协会等机构召开座谈会 。 据多位参会人士及参会房企的内部人士透露 ， 座谈会传递了两个信号：一个是控负债 ， 一个是稳房价 。
此前传言的三道红线也被进一步证实 ， 即剔除预收款后的负债率不超过70% ， 净负债率不超过100% ， 现金短债比不低于1 。 此外 ， 会议对有息负债增速、拿地销售比和经营性现金流等指标也做了相应要求 。
根据要求 ， 监管部门对房企设置三道红线、四档管理 ， 三道红线全部踩中的为红色档 ， 未来有息负债不得增加；踩中其中两道红线的列入橙色档 ， 有息负债新增幅度不得超过5%；踩中其中一档红线的列为黄色档 ， 有息负债增幅不得超过10%；三道红线均未踩中的为绿色档 ， 有息负债增加幅度不得超过15% 。
新规则将在2021年开始执行 ， 那么2020年中报和年报将成为一个重要的参考依据 。 8月是房企发布上半年业绩的月份 ， 如果以三道红线来对照房企中报 ， 会是一种什么样的结果呢？
经济观察报从全国上市房企中筛选了总资产均超过千亿的41家房企 ， 截至8月26日 ， 已经有30家发布了2020年上半年业绩 。 如果以三道红线来衡量 ， 30家房企中 ， 有4家房企踩中三道红线位于红色档 ， 有4家房企未踩任何红线处于绿色档 。
三道红线
30家已经公布半年报的房企中 ， 剔除预收款项后负债率（（总负债-预收款项）/（总资产-预收款项））超过70%的房企有23家 ， 其中建业地产最高 ， 为86% ， 远洋集团、越秀地产和世茂集团3家房企刚刚过70% 。 保利、龙湖、合生创展、华润置地、招商蛇口(001979,股吧)、中海和中国金茂等7家房企低于70% 。
wind数据显示 ， 30家房企中 ， 净负债率超过100%的房企有9家 ， 其中 ， 建发国际最高 ， 达到了258% ， 合生创展最低也达到了103% 。 另有21家房企的净负债率低于100% ， 其中龙湖、龙光、华润置地、招商蛇口、新城控股(601155,股吧)和中海均在50%以下 。
30家房企中 ， 有10家的现金短债比低于1 ， 其中富力地产最低 ， 只有0.24 ， 宝龙地产、招商蛇口和雅居乐均在0.95以上 。 另有20家房企的现金及等价物可以覆盖当年到期债务 ， 其中新城控股、越秀地产、龙光集团、建发国际、龙湖集团和中海均在2倍以上 。
三道红线结合来看 ， 全部踩中的房企有4家 ， 分别为富力地产、融创中国、绿地控股(600606,股吧)和中南建设(000961,股吧) 。 这4家房企中 ， 与2019年底相比 ， 今年上半年富力的有息负债下降了4.8% ， 融创中国有息负债降了0.6%；而绿地控股和中南建设则分别上升了12.4%和10.7% 。
30家房企中 ， 有4家房企处于绿色档 ， 分别为华润置地、保利地产(600048,股吧)、龙湖和中海 。 另外 ， 招商蛇口和越秀地产是最接近绿色档的2家房企 ， 其中招商蛇口现金短债比为0.96；而越秀地产剔除预收款项后资产负债率为71% 。
30家房企中 ， 有8家踩中两道红线为橙色档 ， 有14家踩中一条红线为黄色档 。 橙色档的企业中 ， 只有阳光城(000671,股吧)的有息负债比2019年降低了1.34% ， 其他7家均有不同幅度的增长 ， 其中合生创展增加了51% 。
14家黄色档的房企中 ， 仅有碧桂园和中国金茂的有息负债比2019年底下降 ， 其中碧桂园降了7.53% ， 金茂降了16.48% 。 其余12家的有息负债均在上升 ， 其中中梁上升幅度最大 ， 达到了31.43% 。
今年上半年房企红色档的数量与2019年相当 。 2019年有8家主要房企踩中全部三道红线 ， 分别为融创中国、绿地控股、中国恒大、中梁控股、富力地产、华夏幸福(600340,股吧)、新力地产和佳兆业 。
截至8月26日 ， 已经发布半年报的企业中 ， 中南建设从2019年的橙色档转为红色档 ， 中梁控股从红色档转为黄色档 。 而中国恒大、华夏幸福、新力地产和佳兆业等4家2019年红色档中的房企还没有发布中报 。


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