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购房者|周边墓地信息在住房出售前应公示

冯海宁
海景房、江景房、湖景房还有山景房 ， 人们一听就知道是怎么回事 ， 而网络上提到的“墓景房” ， 却只有少数购房者知道 。 所谓“墓景房” ， 指的是推开窗户 ， 就能看到整整齐齐、密密麻麻的墓地景色 。 采访人员梳理发现 ， 目前有关“墓景房”买卖纠纷已在全国多地上演 ， 但诉至法院的结果 ， 往往都是购房者败诉 。
虽然我国香港和某些国家的部分居民不反感住在墓地旁边 ， 但内地居民基本都不接受“墓景房” 。 一旦购入“墓景房” ， 购房者不仅心情大受影响 ， 而且房产价值会立即缩水 。 目前 ， 买一套房少则几十万元 ， 多则几千万元甚至上亿元 ， 任何购房者不知情买到“墓景房”都无法接受 。 然而购房者维权时基本以败诉收场 ， 只能承受痛苦和损失 。
购房者之所以买到“墓景房” ， 既是因为买房前没有充分了解周边环境 ， 也是因为开发商隐瞒了不利于卖房的墓地信息 。 其中 ， 开发商应负主要责任 ， 因为房地产项目周边环境信息是不对称的 ， 往往只有开发商了解而购房人不了解 。 然而在开发商隐瞒墓地信息、购房者沦为受害者的情况下 ， 后者却不能成功维权 ， 这种情况值得反思 。
购房者维权败诉的主要原因之一是 ， 墓地不在红线范围（即商品房开发规划范围）之内 ， 开发商不需要告知购房者 ， 购房者需要尽到谨慎注意义务 。 原因之二是 ， 现行制度、标准、文件中既没有对小区与墓地之间必须保持的距离进行明确限定 ， 也未在房地产项目周边影响因素公示中明确写入墓地 ， 给了开发商钻空子隐瞒墓地信息的机会 。
由于房子是很多家庭的主要资产或者唯一资产 ， 也是保障公民居住权益的民生必需品 ， 所以 ， 多年来我国高度重视房地产市场监管和房价稳定 。 由于“墓景房”对购房者造成了精神压力、负面心理 ， 会影响到资产价值 ， 即严重损害了购房者权益 ， 有必要早日把“墓景房”纳入规范之列 ， 以避免“墓景房”引发纠纷 ， 影响楼市健康 。
完善相关的制度、标准显然是首要任务 。 目前 ， 有利于购房者维权的好消息是 ， 2021年1月1日起施行的《民法典》第五百条规定 ， 当事人在订立合同过程中 ， 故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况 ， 造成对方损失的 ， 应当承担赔偿责任 。 按照这一规定 ， 开发商隐瞒项目周边墓地情况造成购房者损失 ， 后者可索赔 。
但仅靠《民法典》为购房者撑腰还不够 ， 因为“重要事实”“虚假情况”的表述不够清晰 ， 还需要其他制度提供支撑 。 比如墓地制度和标准应该进行完善 。 《殡葬管理条例》应明确禁止在居民小区周边建造坟墓；《城市公益性公墓建设标准》应明确距居民居住区500米以内严禁建设城市公益性公墓 。 如此才能减少“墓景房”纠纷 。
同时 ， 在房地产销售规范中 ， 至少应该明确两种信息必须向购房人公示 。 一是规范商品房销售现场信息公示 ， 其中 ， 在项目周边影响因素公示中应当增加墓地信息 ， 因为墓地影响业主利益及可能引起交易纠纷或业主投诉 。 二是在公示中必须醒目地提醒购房者“谨慎注意项目周边影响因素” 。 如果销售公示不规范 ， 应处罚开发商 。
当购房者“谨慎注意” ， 开发商“公示墓地” ， 制度及标准作出规范 ， “墓景房”纠纷自然会消失 ， 这不仅有利于规范开发商行为 ， 也保障了购房者权益 ， 还能节约司法资源 。
（责任编辑：董云龙 ）


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