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|卖项目、少拿地、降杠杆 踩到融资“三道红线”的房企急了


【|卖项目、少拿地、降杠杆 踩到融资“三道红线”的房企急了】财联社（北京 ， 采访人员 李洁）讯 ， 财联社此前独家报道央行、住建部召集部分开发商在北京座谈 ， 了解房企对融资新规的反应 ， 随后该消息被央行、住建部官宣证实 。
在监管部门召开座谈会前后 ， 多家房企发布2020年中期业绩报告 ， 房企高管在业绩会上频繁提到融资收紧对企业以及行业的影响 ， 部分踩线企业已经开始着手应对融资新规 。
其中 ， 踩到“三道红线”的富力地产将通过卖资产等方式降低负债 ， 该公司董事长李思廉在中期业绩会上表示 ， 年内拟出售一些投资性物业和地产项目 ， 规模在120亿元左右 。
华创证券分析师周冠南指出 ， 若“三道红线”政策实施 ， 房企存货周转有望提速 ， 引入联营、合营投资者的案例可能增多 ， 销售回款周期或将缩短 。
TOP50里踩线房企已达34家
日前 ， 央行、住建部在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 会议指出 ， 为进一步落实房地产长效机制 ， 实施好房地产金融审慎管理制度 ， 增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 ， 央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
另据财联社采访人员从知情人士处获悉 ， 会上监管部门听取了房企的意见 ， 并提出希望房企控制负债 ， 不要继续快速加杠杆 。
虽然会议并未明确具体的资金监测以及融资管理规则 ， 但据此前21世纪经济报道称 ， 监管部门将对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理 ， 并根据剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比三项指标 ， 设置“三道红线” ， 管控房企的有息债务增长和债券发行 。
天风证券根据2019年财务数据 ， 按照剔除预收账款资产负债率为70%、净负债率为100%、货币短债比为1三条标准对销售额较高的50家房企进行了划分 。
其中同时踩到“三道红线”的房企共14家 ， 包括恒大、融创中国、绿地控股、中梁控股、华夏幸福、富力地产、融信中国、绿城中国、佳兆业、新力控股、首开股份、华发股份、金辉集团、泰禾集团 。
同时踩到两道红线的房企共有10家 ， 分别是阳光城、中南建设、金科股份、中国金茂、雅居乐、奥园、荣盛发展、美的置业、融侨集团、首创置业 。
踩到一道红线的房企有14家 ， 全部不踩线的房企仅为12家 。
|卖项目、少拿地、降杠杆 踩到融资“三道红线”的房企急了
本文插图

“如果按照上述3条标准对房企进行管控 ， 大型房企的债务融资将普遍受到影响 。 ”天风证券分析师孙彬彬表示 ， 行业的债务融资本身下半年就会明显减少 ， 如果再进一步收紧 ， 房企下半年的现金流将更为紧张 。
周冠南也认为 ， 在2019年的30强房企中 ， 多数房企有息负债的增速超过了15% ， 这意味着融资新规一旦全面实施 ， 房企整体降杠杆的压力可能比较大 。
“调整负债结构无论如何势在必行 ， 但财务指标不能实现短期迅速调整 ， 需要长期的债务结构优化 。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩指出 ， “高负债、高杠杆、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略 ， 而拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等为目前房企采取的长期应对风险的方式 。
“房企应该认真对待 ， 尽快按照指示调整自身的负债结构 。 但负债率短期内是很难调下来的 ， 短期融资会受到很大冲击 。 ”一家TOP20上市房企副总裁告诉财联社采访人员 。
孙彬彬则表示 ， 融资收紧可能将加剧房企将债务向表外转移的力度 ， 从房企近几年财报来看 ， 大型房企的净负债率整体处于下降通道中 ， 房企少数股东权益占比却明显提升 。 无论是表内通过少数股东权益进行明股实债融资 ， 还是将债务放到表外规避表内债务增长的现象 ， 可能都将进一步加剧 。


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