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投资|销售业绩稳步复苏，保利地产半年营收737亿

经营风格向来稳健的保利地产(600048.SH,下称“保利”) ， 在疫情冲击下并未“失速” 。
8月24日 ， 保利发布上半年业绩公告 ， 期内集团实现营业收入737.06亿元 ， 同比增长3.6%;净利润133.22亿元 ， 同比增长2.8%;归母净利润101.24亿元 ， 同比增长1.7% 。
报告期内 ， 集团毛利率为35.72% ， 随着合作项目增多并陆续进入结转期 ， 实现投资收益21.06亿元 ， 同比增长139%;净利率同比小幅下降0.15个百分点至18.07% ， 利润率相对保持稳定 。
受疫情影响 ， 保利年初销售业绩曾大幅下挫 ， 直至二季度才逐渐好转 ， 4月份签约金额同比转增 ， 5~6月签约金额同比增加10% ， 其中6月实现签约金额688.53亿元 ， 创历史单月销售新高 。
在搭建线上销售体系 ， 多渠道保障项目销售等举措下 ， 保利上半年实现销售金额2245.36亿元 ， 销售规模位列行业前四 。 截至7月末 ， 集团签约面积1814.47万平方米 ， 签约金额2731.51亿元 。
受流动性宽松及销售复苏的影响 ， 上半年土地市场竞争激烈 ， 整体呈现高起拍价、高成交价、高溢价率等特征 。 在从严的调控环境下 ， 土地成本端压力上升 ， 企业的投资、运营能力备受考验 。
在这种市场环境下 ， 保利坚持谨慎投资 ， 做好市场研判和投资项目测算 ， 提高周转效率 ， 强化运营管控能力 。 同时 ， 坚持“中心城市+城市群”深耕战略 ， 根据销售回笼、资源储备情况补充土地资源 。
期内 ， 保利新拓展项目44个 ， 新增容积率面积984万平方米 ， 拓展成本820亿元 ， 拓展面积及金额同比分别提升19%、54% 。 同时 ， 借助产业合作、旧改、收购等多元化方式获取项目 ， 控制土地成本 。
新增资源结构中 ， 保利在38个核心城市的投资占比达86% ， 较去年提升7个百分点 ， 平均楼面地价为8328元/平方米 。 截至报告期末 ， 公司待开发面积6727万平方米 ， 其中38个核心城市占比达58% 。
值得注意的是 ， 经过上半年的扩张 ， 保利进入7月份后投资力度有所减弱 。 华西证券指出 ， 保利7月新增计容建筑面积227.6万平方米 ， 同比下降27.3%；拿地总价79.1亿元 ， 同比下降61.9% 。
从能级分布看 ， 7月新增土储中 ， 二线和三四线面积占比分别为40%和60% ， 三四线投资力度明显增加；从区域分布看 ， 新增土储在京津冀和中西部面积占比分别为29%和71% ， 重点布局中西部 。
面对宏观经济下行压力和行业短期风险 ， 保利经营节奏的动态调整均基于现金流管理这一核心 ， 促销售、抓回款 ， 同时拓宽多元融资渠道 ， 优化资产负债结构 ， 强化抗风险能力 。
上半年 ， 保利累计实现销售回笼2023亿元 ， 回笼率达90.1%；另一方面 ， 公司抓住市场利率窗口期融资 ， 累计发行40亿元公司债券、45亿元中期票据 ， 融资成本均为同期市场较低水平 。
期末 ， 保利资产负债率77.66% ， 扣除预收账款资产负债率66.05%；账面有息负债3021亿元 ， 有息负债综合成本约4.84% ， 较年初降低0.11个百分点；货币资金1257亿元 ， 现金短债比1.96倍 ， 资金结构较为安全 。
值得注意的是 ， 疫情冲击下 ， 保利旗下物业板块同样逆势增长 。 截至报告期末 ， 保利物业在管面积达3.17亿平方米 ， 实现营业收入36.01亿元 ， 同比增长27.6% ， 净利润4.11亿元 ， 同比增长28.0% 。
商业板块复工抗疫两手抓 ， 实施“一铺一策”租金扶持计划 ， 帮助商家拓宽线上销售渠道 。 期末商业管理面积达287万平方米 ， 管理业态囊括购物中心、酒店、会展、公寓等 ， 并以轻资产模式实现品牌及管理输出 。
在“房住不炒”政策基调下 ， 地产将继续保持从严监管的调控思路 ， 货币政策由疫情期间的合理充裕向经济恢复期的总量适度转换 ， 政策手段也将从“宽货币”向“宽信用”转变 ， 房企融资风险进一步加大 。


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