房地产|合生创展跌落主流阵营，“后浪”朱桔榕接班激进北上
斑马消费 杨柘
二代朱桔榕接班合生创展半年 ， 公司的风格已出现明显变化 。
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今年前6个月 ， 公司房地产主业增长的同时 ， “副业”股权投资业务意外成为拉动公司业绩的主要驱动力 。
然而 ， 低周转、高溢价模式惯性仍深刻影响着这家老牌地产商 。 31岁的朱桔榕不缺锐气 ， 但需要时间 。
股权投资拉升业绩
掌管合生创展集团（00754.HK）半年后 ， 朱桔榕交出了一份飘红的成绩单 。
8月21日 ， 公司披露今年中期业绩显示 ， 录得营业收入107.37亿港元 ， 应占溢利51.02亿港元 ， 同比分别增长48.7%和92.17% 。
斑马消费梳理发现 ， 公司在上半年净利润大涨 ， 主要是新增股权投资业务带来的影响 。
今年6月底 ， 公司才将股权投资纳入到主营业务之中 。 上半年 ， 该板块收入28.36亿港元 。
公司开展股权投资业务时间并不长 ， 在2016年才作为新业务发展 。 股权投资范围包括香港、中国大陆及美国的上市股本证券 ， 以及香港及中国大陆的非上市股本及债务证券 。 包括对一些医疗、高科技类标的股权投资 ， 比如平安智慧城、链链好车等 。 公司在投资上堪称大手笔 ， 其中 ， 在二级市场投资就达114亿港元 。
一方面投资业务拉动了公司业绩 ， 另一方面 ， 公司房地产业务也保持一定增长 。
今年前6个月 ， 公司合约销售额130.14亿元人民币 ， 同比增长14.63% ， 平均售价上升14%至1.65万元/平方米 ， 交付的总建筑面积29.11万平方米 ， 同比增长20.29% 。
数据显示 ， 公司在广州、惠州15个项目贡献销售额49亿元 ， 上海11个项目贡献销售额43.09亿元、京津市场贡献销售额38.05亿元 ， 分别占比公司销售额的38%、33%和29% 。
克而瑞2020年前1-6月TOP100销售榜单显示 ， 公司操盘金额和操盘面积分别为排名第93位和84位 。 距离主流房企阵营已经很远 。
疯狂拿地 ， 重回C位？
今年5月两次拿地 ， 让沉寂多年的合生创展集团重归大众视野 。
5月9日和19日 ， 公司一举击败中海地产、融创中国等头部房企 ， 拿下北京分钟寺4宗土地 ， 合计耗资179.6亿元 。
10天豪掷180亿元是什么概念？相当于耗掉去年一整年收入 。
今年以来 ， 越来越多的房企在经历去年楼市政策频发、融资渠道收紧之后 ， 对公开市场拿地趋于谨慎 ， 大多选择通过并购与合作开发来控制风险、增加现金储备 。
朱桔榕上任后高调北上扩张 ， 让行业开始重新认知这家老牌地产商 。
从土地储备总量来看 ， 公司并不缺“粮食” 。
截至2020年6月 ， 土地储备总规模3170万平方米 ， 超过过去几年里保持的2000万平方米的土储量 。
遗憾的是 ， 公司对储备的土地转化十分有限 ， 合约销售面积常年维持在百万平方米左右 。 这让合生创展在上一轮规模竞争中掉队 。
破局之路
2020年初 ， 朱孟依辞任合生创展集团董事局主席 ， 小女朱桔榕成为接任 。 此前 ， 长子朱一航已接管珠江商贸集团 ， 次子朱伟航掌管珠江投资 。 至此 ， “地产教父”朱孟依退休 。
接手后 ， 朱桔榕面临的是 ， 公司杠杆水平已在逐步放大 。
数据显示 ， 2020年6月 ， 公司负债总额从年初的1156.35亿元跃至1552.86亿元 ， 资产负债率由63.24%升至68.56% 。
期末 ， 公司货币资金140.36亿元 ， 短期借款高达222.17亿元 。 只能通过土地及时转化获得资金 。
斑马消费发现 ， 从2005年至2019年 ， 公司资产周转率远低于“碧万恒”等头部房企 ， 甚至低于持有不少商业项目的富力地产（02777.HK） 。 公司习惯了通过土地高溢价获得高利润率 ， 早已偏离主流房企发展趋势 。
拿到销售批文12年的霄云路8号仍在贡献销售额 ， 开发近20年广州珠江帝景至今还在卖 。
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