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北青网|“墓景房”纠纷是法律争议也是规划问题

北青网|“墓景房”纠纷是法律争议也是规划问题

栗玉晨
今年6月 ， 广东江门鹤山时代倾城业主反映 ， 买来的“山景房”更像是“墓景房” ， 推窗而见的就是墓园和山坟 。 去年7月 ， 山东济南市民刘先生看中一个楼盘 ， 交付定金后发现 ， 楼盘200米外 ， 有一片50亩的墓地 。 目前“墓景房”买卖诉讼已在全国多地出现 ， 结果往往都是购房者败诉 ， 原因是墓地不在红线范围内 ， 开发商不需要告知购房者 ， 购房者需要尽到谨慎注意义务 。 （8月20日《法治日报》）
买房是很多人一生中的大事 。 一套环境清爽优美、配套设施齐全的住宅 ， 所承载的不仅是其乐融融的家庭梦想 ， 也是温馨和谐的城市脉动 。 因此 ， “墓景房”纠纷的出现 ， 不单是开发商是否应当尽到告知义务的法律争议 ， 也是城市规划能否跟上时代脚步的发展问题 。
在“墓景房”的法律纠纷中 ， 常见的争议焦点毫无悬念地集中在房屋临近墓地这一信息 ， 是否属于开发商必须披露信息的范畴 。 依据最高人民法院于2003年6月发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条这一法条 ， 开发商常以“墓地位于红线外 ， 并无约定和法定的披露义务”为由进行抗辩 。
在房地产行业 ， “红线”是指开发商能够进行开发使用的土地范围线 ， 也就是商品房开发规划范围 。 在司法实践中 ， “开发商在售楼时有义务披露红线外的不利因素”的观点并未得到法院的支持 。
与此同时 ， 我国现行的法律法规等规范性文件并未对小区与“墓地”之间必须保持的距离明确加以限定 。 《殡葬管理条例》只是明令禁止在耕地、林地；城市公园、风景名胜区和文物保护区；水库及河流堤坝附近和水源保护区；铁路、公路主干线两侧等地区建造坟墓 。 于是 ， 破解处于法律中间地带的“墓景房”尴尬似乎只有靠呼吁开发商良心发现这一条路了 。
而事实是 ， 我们必须承认“墓景房”也是房 ， 其建筑质量、户型设计、配套设施等与“江景房”、“山景房”大同小异 ， 小区周边的墓地确实容易使人与死亡产生联系 ， 给一些人带来心理上的不舒服 ， 但这并非是由于开发商建设的行为引起的 ， 墓地也往往是先于小区建设就已经存在 。 在这种情形下 ， 要从根本上解决“墓景房”问题 ， 就不能不对城市规划的精细化和规划实施的协调性问题进行探讨了 。
随着城市建设的外延不断拓展 ， 昔日荒草萋萋的不毛之地 ， 而今都已变成炙手可热的开发热土 ， 于是才有了“墓景房”现象的出现 。 从某种意义上讲 ， “墓景房”现象其实是城市规划跟不上开发脚步的一个缩影 。 要想描绘好城市规划这张蓝图 ， 就必须摒弃过去那种只着眼当前不顾及长远 ， 只容纳存量不兼顾增量的不科学做法 ， 准确把握前瞻性和现实性的辩证关系 ， 统筹协调各个区域、各个部门的步调 ， 防止出现“小区开发看住建 ， 墓地建设看民政”各管自己一亩三分地的现象 。
与此同时 ， 加大规划“时间表”的硬约束 ， 促使在大规划规范下的各级各类规划在实施中明确先后次序 ， 相互配合协同作战 。 如此方能实现整个城市规划制定“一盘棋” ， 规划实施“一个调” ， 防止“墓景房”之类尴尬在城市建设其他领域重演 。
【北青网|“墓景房”纠纷是法律争议也是规划问题】漫画/陈彬


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