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房企数万亿债务风险受关注“三道红线”风声紧

2020年 ， 拼命奔跑的房企刚从疫情惊魂中回神 ， 调控消息再次轰然而至 。
市场消息显示 ， 为控制房企有息债务规模 ， 有关部门设置出“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。 再根据房企触线情况不同 ， 分档设定有息负债增速阈值 。
虽然上述消息至今尚未得到权威部门证实 ， 但房地产行业已是风声鹤唳 。 一家TOP20房企融资部门知情人士向第一财经透露：已听到房企融资收紧的风声 ， 上述监管动向属实 。 而另一家TOP30房企融资部门人士则表示：公司没收到正式文件 ， 但传言一直在发酵 。
具体条款未明确 ， 但房企融资再度收紧的信号却已颇为显著 。 7月14日 ， 银保监会表态称 ， 严禁资金违规投向房地产；随后的24日 ， 中央召开房地产工作座谈会 ， 提出防止资金违规流入房地产 。
中指院数据显示 ， 7月房企信用债平均票面利率为5% ， 比6月发债成本提高0.6个百分点 ， 创下2月份疫情暴发以来的利率新高 。
可以说 ， 房地产融资在经历了今年前几月的短暂宽松窗口期后 ， 又恢复至近年来紧绷的常规状态 。 一位从事房地产金融业务的人士透露 ， 去年就执行的开发贷与按揭贷合并政策 ， 现在又有所升级 ， 一般城商行都开始被要求严格执行 。
【房企数万亿债务风险受关注“三道红线”风声紧】大多房企融资将受限
据天风证券统计 ， 国内销售额较高的50家房企中 ， 同时踩中“剔除预收账款资产负债率大于70%、净负债率大于100%、货币短债比小于1”这3条红线的房企共14家 ， 踩中2条的10家 ， 踩中1条的14家 ， 完全不踩线的12家 。
若将范围进一步缩减到TOP30房企 ， 按2019年年报数据 ， 融创中国（01918.HK）、中国恒大（03333.HK）、绿地控股(600606.SH)、富力地产（02777.HK）、华夏幸福(600340.SH)5家房企同踩3条线处在“红色档” ， 预计有息负债规模以2019年6月底为上限 ， 不得增加 。
中南建设(000961.SZ)、佳兆业（01638.HK）、阳光城(000671.SZ)、金科股份、荣盛发展(002146.SZ)同踩2条线处于“橙色档” ， 预计有息负债规模年增速不得超过5% 。
蓝光发展(600466.SH)、远洋集团（03377.HK）、中国奥园（03883.HK）、融信中国（03301.HK）等只踩1条线处于“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过10% 。
而滨江集团(002244.SZ)、金地集团(600383.SH)、保利地产(600048.SH)、龙湖集团（00960.HK）、中国海外发展（00688.HK）、华润置地（01109.HK）处于“三线”均未超出阈值的“绿色档” ， 预计有息负债规模年增速不得超过15% 。
“三个指标分别从整体、长期、短期三个维度衡量企业财务风险 ， 旨在整体控制房企高杠杆风险 ， 对龙头房企、中小房企都将有深远影响 ， 激进拿地扩张、高周转冲规模都将遭到打击 。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩告诉采访人员 。
据克而瑞数据 ， 去年 ， 50家典型上市房企总有息负债同比增加幅度为16.4% ， 达46942亿元 。 这意味着 ， 仅有经营稳健的绿色档企业可保持去年同期融资增长的幅度 ， 其余大多数房企的融资增幅都受到了限制 。
在业内人士看来 ， 此番房企融资收紧并不意外 ， 是去年相关政策的延续 。 去年5月 ， 银保监会下发23号文 ， 开始针对房企融资进行针对性收紧 。 此后 ， 监管机构连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈 ， 同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制 。
总体而言 ， 与过去几轮调控所不同的是 ， 去年的政策基于“总量控制” ， 直接限制房企债务总额增长 ， 其中最显著的措施便是将开发贷和按揭贷合并至房地产贷款科目下 。
“这个规定一出来 ， 许多银行的房地产贷款额度就没有了 。 ”一位金融从业人士称 。
同策研究院研究总监宋红卫表示 ， 近几年每到三四季度 ， 房地产信贷额度都会紧张 。
房企被迫开源节流
开发商刚从疫情冲击中走出 ， 为何融资监管突然袭来？
对此 ， 中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林教授告诉采访人员：“房地产负债确实较高 ， 在经济波动周期下 ， 可能存在金融风险 。 今年以来 ， 在货币宽松等外部环境预期下 ， 很多房企敢于出手拿地 ， 一些城市地价上涨压力增大 ， 需运用金融杠杆进行控制 。 ”
Wind数据预计 ， 未来5年债务置换和融资需求将不断增大 ， 房企海内外合计债务到期规模将达3万亿元左右 ， 且从2020年开始到期规模将持续保持高位 。 其中 ， 海外债合计到期规模将达1981.15亿美元；国内债券到期规模将达2.07万亿元 。 2020年、2021年偿还规模分别达5286.19亿元、5874.37亿元 。 2020年数据计入短期债券后 ， 到期规模还将更高 。
天风证券也认为 ， 当前房地产市场销售快速恢复、土地市场热度持续坚挺、投资已实现正增长 。 而以深圳为代表的部分热点城市房价上涨、居民中长期信贷持续大幅增长 ， 引发中央对房价问题和房地产占用金融资源过多问题的担忧 。
贝壳研究院数据显示 ， 今年前七月 ， 房企境内外债券融资累计约7379亿元 ， 整体融资规模占2019年全年的62.5% 。 其中7月单月 ， 房企境内外债券融资共发行109笔 ， 累计约1234亿元 ， 同比上升6% 。
在潘浩看来 ， 6月末银保监会“回头看”已为金融监管升级和融资收紧提前定调 ， 此举系防止土地市场过热、违规资金流入房地产市场及高杠杆取地带来的金融风险 。
市场消息显示 ， 为了解地产行业对融资新规的反应 ， 央行、住建部召集部分房企8月20日起在北京面谈 ， 目前多家房企已收到通知 。
“债务融资收紧 ， 房企现金流将更多依赖销售回款 ， 一些回款较差的中小型房企可能出现信用风险暴露 。 ”天风证券认为 。
潘浩也表示 ， 融资新规短期或将加速行业洗牌 ， 中小房企受波及程度远大于规模房企 ， 且中小房企自身抗风险能力不足 ， 在新规影响下融资受限 ， 有可能选择转让全部、部分股权或土地资源 。
“此外 ， 被新规限制融资的房企可能延迟或取消近期土地投资计划；融资收紧使房企销售回款端压力骤升 ， 房企大概率将启动加速销售模式 。 ”潘浩续称 。
值得注意的是 ， 随着地产金融政策趋严 ， 房企合作开发成为常态 ， 大量表内外项目资金往来已成为滋生房企隐形债务的“温床” 。 虽然去年融资骤然收紧 ， 但房企“各显神通” ， 几乎均在开展前端融资 。
不过 ， 天风证券认为 ， 即使按“三道红线”进行管控 ， 也难以完全限制房企债务融资 。 无论是通过少数股东权益进行明股实债融资 ， 还是将债务放到表外 ， 这些现象都可能加剧 。 不过合联营企业同样属于房企 ， 会受到融资政策监管 ， 具体措施尚需进一步观察 。
责编:刘安琪|审核:李震|总监:万军伟
（来源：第一财经）
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