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凭栏：房地产——中国经济最大的灰犀牛

文：凭栏欲言“灰犀牛”概念首先出现在米歇尔·渥克的《灰犀牛：如何应对大概率危机》一书中 ， 很快 ， “灰犀牛“一词就成为现象级热词 。凭栏：房地产——中国经济最大的灰犀牛
2017年7月17日,《人民日报》文章提及 ， 金融十分重要 ， 也极易产生风险 。 金融业链条长 ， 市场信息不对称 ， 价值实现过程曲折 ， 又易受外部因素干扰 ， 面对经济周期波动和社会预期快速变化等不确定条件 ， 利益诱惑大 ， 参与者行为变化快 。 而且 ， 金融领域风险点多面广 ， 隐蔽性、突发性、传染性、危害性强 ， 必须格外小心 ， 审慎管理 。 既防“黑天鹅” ， 也防“灰犀牛” ， 对各类风险苗头既不能掉以轻心 ， 也不能置若罔闻 。这是官方媒体首次提到”灰犀牛“ ， 虽有晦涩提及房地产 ， 但并没有明确指出”灰犀牛“与房地产的关系 。2019年 ， 国家金融与发展实验室房地产金融中心发布的《中国住房金融发展报告》认为 ， 未来房地产市场可能成为中国经济金融领域的“灰犀牛” ， 其发展趋缓以及金融风险（特别是房地产企业）的显现 ， 必须对此保持高度警惕 。认为房地产可能成为中国经济的“灰犀牛“ 。2020年第16期《求是》杂志刊发中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》中认为 ， 房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛“ 。房地产泡沫被明确指出是威胁中国经济安全最大的“灰犀牛“ 。01什么是灰犀牛？黑天鹅指的是没有人预见的风险 ， 是“未知的未知“ 。而灰犀牛指的是已经预见了风险 ， 但不知道风险什么时候爆发 ， 或者明知有风险但否认风险的存在 ， 是“已知的未知“ 。从官方措辞中 ， 至少可以认为高层在2017年已经关注到了房地产风险 ， ；从中国“稳房价、稳地价、稳预期“的三稳表态中 ， 也能窥出高层对房地产风险了然于胸 ， 但从2017-2020年 ， 房地产风险并没有得到有效化解 。事实上 ， “灰犀牛”风险源于宏观杠杆率 ， 只要宏观杠杆率还在上升 ， “灰犀牛”就会不断增大 ， 或者单个“灰犀牛”个头不增大 ， 但形成“灰犀牛群” 。“灰犀牛”风险的确定性和威力完全源自宏观杠杆率 ， 即M2/GDP 。 2017年 ， 中国宏观杠杆率248.1%；2020年二季度宏观杠杆率飙升至266.4% 。在房住不炒的影响之下 ， “房产灰犀牛”膨胀速度得到了一定控制 ， 但宏观杠杆率继续上升刺激下 ， “股市灰犀牛”庞大了 。凭栏：房地产——中国经济最大的灰犀牛
股市总是在向经济基本面回归 ， 一个上涨的股市和衰退的经济基本面同时存在 ， 只代表了一种可能 ， “股市灰犀牛”迅速逼近 。02灰犀牛的五个阶段米歇尔·渥克将灰犀牛分为五个阶段：1）否认阶段 。 哪怕日本、泰国、美国等多国已经爆发过房产危机 ， 但很多人仍然会认为中国不一样 ， 同样的危机不可能发生在中国身上 。2）得过且过 。 预防危机总会付出一些代价 ， 带来的是现在的痛苦；而暂时忽略危机 ， 就不会在现在付出代价 ， 至于未来是否会付出代价 ， 等到未来再说吧 。3）迟缓回应 。 最终 ， 对于灰犀牛的风险开始有了一些公识 ， 开始作出一点有用的回应 ， 但这些回应是迟缓的 ， 多数时间是在争论解决方案是对还是错 。4）恐慌 ， 灾难逼近 。5）行动或者彻底崩溃 。中国目前尚处于第三阶段 。 虽然最终对房地产的风险有了一定公识 ， 但货币政策频繁掉头 ， 既不敢戳破泡沫 ， 也不敢吹大泡沫 。 而实际上想要泡沫不破就只能吹大 ， 从宏观杠杆率持续上升来看 ， “灰犀牛”已经演变为“灰犀牛群” 。灰犀牛风险持续放大 。03房股债 ， 都是经济租金事实上 ， 无论是股市还是房市、乃至债市 ， 都是一种经济租金 。 房市是一种经济租金非常容易理解 ， 但股市和债市是经济租金似乎没有多少人理解 。金融市场有赢者通吃的特性 ， 伴有多数人财富向少数人手中集中的现象 ， 炒股（债）过程中 ， 输家财富通过非劳动交换手段向赢家集中 ， 这个过程是跟收房租行为通过非劳动交换手段聚拢财富是一致的 ， 在本质上 ， 房股债性质是一致的 ， 都是一种经济租金 。这个过程产生了以下后果；1）财富集中度提高 ， 贫富差距扩大 ， 富人需求得到基本满足没有消费欲望 ， 穷人有消费欲望没有钱消费 。 有效需求下降 ， 诱导经济下滑 。2）收租更容易致富 ， 从而激励人力与财力远离生产 ， 智力与资本向零和博弈市场倾斜 ， 生产性活动效率下降 ， 诱导经济下滑 。经济下滑最终将导致经济租金跟随下降 。 金融市场必须与经济基本面相匹配 ， 才可能健康成长 。 脱离经济基本面的金融市场终归要向基本面回归 。 过于繁荣的金融市场向基本面回归过程 ， 会伴生必然发生的 ， 但不知道何时会发生的风险 。这就是灰犀牛风险！04房产价格的趋势房产价格主要来自于两方面因素的支撑：1）与经济增长相匹配的房产租金 ， 大致相当于股票的每股盈利；2）受利率高低影响的资产折现率 ， 大致相当于股票的市盈率；很明显 ， 美元基准利率在半年前已经降至0 ， 美元已经没有降息空间了 ， 这制约了中国利率的继续下降 ， 也就是中国房产“市盈率”已经很难提高了 。 而房产租金是与经济增长相匹配的 ， 经济增长却是下滑的 。房产折现率是看利率的 ， 而不是看货币量的 。利率下降空间如果受到美元制约的话 ， 哪怕水量再多 ， 也很难流进房产 。 只要房价涨势遇挫 ， 房价就有向基本面回归的压力 。房价的基本面是 ， 租售比无风险（一般参考银行定存）利率 。房价的回归基本面的压力 ， 正是最终确认房地产是最大灰犀牛的背景 。05房贷选固定？还是LPR？工行、建行、农行、中行和邮储银行五家国有大行同时公告,将自8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相关规则统一调整为LPR(贷款市场报价利率)定价方式 。有不少读者私信问LPR和固定利率如何选？我这里统一回复下 。我就说一句 ， 银行默认方式会选择自己吃亏吗？反着选就对了！END


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