地块|防过冷又防过热，南京土拍出新规：触顶后改摇号
（文/张志峰 编辑/尹哲）又一个城市调整了土地出让规则 。
8月18日 ， 南京发布今年第九号土地出让公告 ， 共推出9幅地块 ， 涉及总出让面积为33.42公顷 ， 起拍总价达82.43亿元 ， 将于9月17日上午10时开始在网上竞拍 。 这是南京市"限房价竞地价"新政以来的第三批公告地块 。
值得注意的是 ， 上述9宗地块的出让公告中 ， 进一步严格住宅用地公开出让 ， 从调整竞价成交方式、严格开发资质要求、提高竞买资金要求、严格竞买资金审查、限制竞买地块数量五个方面加强土地市场调控 。
其中 ， 关于涉宅地块达到最高限价后的竞得人确定方式 ， 引发市场热议 。
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公告截图
此次公告明确指出 ， 涉宅地块达到最高限价后 ， 将不再竞争人才房面积 ， 而是改为通过现场摇号方式确定竞得人 。
有业内人士指出 ， 此次土地新政是对南京楼市调控的进一步优化 。 尤其是"地价触顶后改为摇号确定买家"这一条 ， 南京数年前曾实施过 ， 因此并不陌生 ， 此举对于降低房企开发成本有一定助益 ， 也是对南京房地产市场持续健康发展的正面回应 。
因此 ， 不少人猜测 ， 南京本来就是土拍热点城市 ， 如今取消人才房竞标的限制 ， 势必一进步刺激房企的拿地热情 ， 进而影响今后房价 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向观察者网分析称 ， 南京此次调整土拍规则的目的很明确 ， 土地市场跟楼市一样以稳为主 ， 既不希望过冷 ， 也不希望过热 。
严跃进认为 ， 一方面 ， 地价达到上限后 ， 将竞争人才住房面积变为摇号 ， 大大降低了房企的门槛 ， 进而提升房企拿地积极性；另一方面 ， 土地的最高限价并未改变 ， 自然使得地价可控 。
此外 ， 同策研究院分析师丁垚指出 ， 事实上 ， 除了部分相对热点的区域竞争会比较激烈之外 ， 并不是所有地块都能到最高限价 ， 而且像此次出让的热门地块--燕子矶宅地 ， 本就自带人才房 。 因此 ， 政策总体影响不大 ， 更不存在引发楼市过热 。
中原地产首席分析师张大伟向观察者网解释称 ， 各地为了防止地价过高导致影响房价 ， 一般都会在土拍时增加诸多限制 ， 如限定未来商品房售价、限制最高出让价格等 ， 而今年疫情结束之后 ， 不少城市为维持房地产市场稳定 ， 确实有部分调整 ， 例如上海推出无自持要求地块、北京取消土地限价等 ， 然而这一轮调控的力度都不强 ， 只要不触及购房者信贷、或者导致限价倒挂 ， 对于市场整体而言 ， 影响都是可控的 。
附：此次南京土地市场调控具体规则
一、调整竞价成交方式 。 严格控制地价水平 ， 明确住宅（商住）用地竞价达到土地出让最高限价时仍有竞价的 ， 不再竞争人才房面积 ， 改为通过现场摇号方式确定竞得人 ， 所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号 ， 成交价为最高限价加一个加价幅度 。
二、严格开发资质要求 。 提高市场准入条件 ， 要求报名参与住宅（商住）用地的竞买人应具备房地产三级及以上开发资质（不含暂定资质） 。
三、提高竞买资金要求 。 防止市场过度竞争 ， 提高住宅（商住）用地竞买保证金比例 ， 根据地块区域土地市场竞争情况 ， 由出让起始价的20%调整为20%-80% ， 热点区域不低于50% ， 并要求一个月内付清全部土地成交价款 。
四、严格竞买资金审查 。 加强资金监管 ， 要求住宅（商住）用地的竞买保证金及后续购地资金须为竞买人自有资金 ， 竞买人须按要求提供符合条件的相关材料 ， 通过审查后方可报名 。
五、限制竞买地块数量 。 鼓励市场参与主体多元化 ， 要求在同一批次出让公告中 ， 同一竞买人及同一集团所属成员企业不得竞得（含联合竞买）两块及以上的住宅（商住）地块 ， 其他用途的地块除外 。
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