地产营销人|京西不限价逐浪争高，购房者如何顺势而为？
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如果为今年的北京楼市选一个关键词 ， 有人可能会选“疫情” ， 而『地产营销人』则会选“不限价” 。
为什么？难道不是疫情改变了北京楼市的运行轨迹吗？疫情确实对楼市影响很大 ， 况且北京还经历了两次疫情冲击 ， 但事实上 ， 今年前七个月 ， 北京新房和二手房的成交量并没有出现明显下滑 。 据『地产营销人』统计 ， 今年1-7月北京新房住宅成交22470套 ， 同比上涨7% ， 表现出人意料 。 二手房成交82981套 ， 同比下降3% 。 疫情造成的“缺口”在迅速修复 ， 过去三个月成交套数均超过1.6万套 ， 后续几个月追上问题不大 。
所以说 ， 疫情对北京楼市的影响仅仅是延后了“小阳春” ， 整体需求依然是旺盛的 。 那为什么说“不限价”对北京楼市影响更大呢？不限价地块的增多 ， 至少说明北京楼市正回归市场化 ， 曾经失灵的价格信号被再度激活 ， 产品线的丰富以及品质的提升 ， 让楼市的供应和需求找到最佳匹配状态 ， 这样后市行情就有了想象空间 。 从年初到年中 ， “不限价”为主调的楼市 ， 现象背后隐含怎样的趋势呢？一方面 ， 从土地看后市 。 不限价土地引来房企的激烈争夺 ， 无论是溢价率 ， 还是楼面价 ， 相比去年都有明显提高 。 豪宅归来 ， 成为业内对未来的共识性判断 ， 代表楼市从下半年正式转向 。 另一方面 ， 从项目看区域 。 陆续上市的不限价项目 ， 开盘价格明显突破天花板 。 以京西为例 ， 石景山即将实现8万+ ， 海淀目标至少12万+ ， 已有的价格体系被不限价项目打破 ， 新价格平台正逐步形成 ， 低价时代已远去 ， 区域认知被迅速刷新 。 对购房者来说 ， 如何根据趋势去判定机会 ， 在楼市格局转换中 ， 挑选超值产品 ， 抓住置业时机呢？『地产营销人』认为 ， 要在置业思路上实现两个维度的转变：1、不限价集中的区域 ， 房产增值更快相对确定的一点是 ， 不限价项目供应多的区域 ， 未来房价会更为活跃 ， 上行速度会加快 ， 这与过去三年的房价节奏明显不同 。 过去几年因为产品供应类型单一 ， 导致房价长期盘横 ， 一潭死水；现在不限价纯住宅聚集的区域 ， 产品各有差异 ， 价格虽高却能各行其道 ， 房价活跃 ， 升幅扩大 ， 增值效应将十分显著 。 因此 ， 选择在这种区域置业 ， 更容易顺势而为 ， 御风而行 。 挑对时机 ， 选对产品 ， 大概率能赶上一轮像样的升值周期 。 2、不限价冲高时 ， 留意高性价比机会在不限价项目冲破天花板的区域 ， 已在售中的项目反而能凸显出性价比优势 。 一个区域不限价新盘和在售项目并行的阶段 ， 恰恰浮现出最佳置业时机 。 因为不限价项目价格越高 ， 越能衬托出其他优质在售项目的“洼地”价值 ， 对应产品 ， 品质不弱 ， 但价格诱人 。 从现状土地和项目供应格局看 ， 可以应用这种置业思维的区域是哪个呢？毋庸置疑 ， 肯定是北京各区中热度最高的石景山 。 首先 ， 石景山已入市的不限价项目多 ， 截止到8月10日 ， 已有五个项目正式亮相 ， 是今年高价商品房最多的区域 。 从价格看 ， 这些项目的均价7—8万不等 ， 较之去年上升了一个价格台阶 ， 已完全告别纯住宅6万元/㎡的时代 ， 由此也成为北京第一个突破价格天花板的区域 ， 刷新了市场认知 。 其次 ， 石景山后续还有不限价土地供应 ， 根据当下各项目销售情况和市场前景 ， 预计后续新地块的楼面价大概率会继续走高 ， 照此发展势头 ， 两年之内晋升8万+的价格平台毫无悬念 。 所以 ， 『地产营销人』建议身边很多朋友今年买房首选石景山 ， 一是未来房产增值速度会比较快；二是除了不限价项目 ， 还有其他优质在售楼盘可选 ， 特别是五里坨板块 ， 2—3万元/㎡的价差 ， 性价比异常突出 。 在石景山五里坨板块中 ， 上半年业绩最好、规模最大、最具代表性的住宅项目当属翡翠山晓 。
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