买房这件事上，你都为哪些因素花了更多的钱( 二 )
容积率、绿化率、车位比是舒适生活中的加分项 ， 它们不是购房决策的主要影响因素 ， 人们愿意为其付出的溢价相对较低：在杭州 ， 其他条件相似 ， 小区的车位比从1:1上升至2:1 ， 购房者愿意每平方米多花近700元 。沿着居住需求金字塔再往上走 ， 是更高阶的“优而优”需求 ， 如空间感、阳光、明亮度、户型设计等 。
小区物业费的高低能够在一定程度上对这些因素做出区分 。 每月2元/平方米以上的物业费内含了较为完善的车辆、绿化、电梯设备等管理；而当物业费单价上升到4元/平方米 ， 它背后包含的更完善的配套与管理可能涵盖了游泳池消毒清理、到户垃圾清扫等项目 。 通常来说 ， 物业费更贵的房子 ， 它在精致生活层面上的溢价也会更突出 。不过 ， 并不是所有城市都会对这样的精致生活感兴趣 。下图中是一些户型属性带来的溢价偏好 。 只有那些被标记出来的城市 ， 才呈现出对某些属性显著的偏好——反之 ， 从统计意义上我们是无法测度这些城市的购房者愿意为这些属性支付多少溢价的 。
朝南的房间阳光更充足 ， 能够晒到房间更深处 ， 是购房时会被关注的要素 。 北方城市冬天日照少 ， 表现出对于向南朝向的更强偏好 ， 郑州、沈阳、青岛等北方居民愿意为全南户型或两卧朝南等户型付出更多溢价 。南北通透户型通风效果更好 ， 冬暖夏凉 ， 愿意为其付出溢价的城市最多 ， 共有13个 ， 平均溢价达到了近1400元/平方米 。 户型方正的房价空间利用率更大 ， 愿意为其付出溢价的城市数量次之 ， 也达到了9个 。 而全明格局在居住体验贡献相比较弱 ， 只有成都、天津、长沙和合肥的购房者对这个属性感兴趣 ， 并愿意付出500元/平方米以内的溢价 。
上图中展示了贝壳研究院《2020新一线城市居住报告》中提到的19个一线和新一线城市的居住负担指数 。 中国城市里的房市连续二十多年都处于上升通道之中 ， 对于大部分购房者来说 ， 愈发高企的房价收入比 ， 使得买房这个决定与面向未来的重大投资决定紧密挂钩 。
在其他条件相同的情况下 ， 北京一套学区房平均要比其他房子贵1.5万元/平方米 ， 是新一酱分析的所有房屋属性中溢价率最高的一项 。 与北京类似的 ， 还有上海、南京和天津 ， 它们的学区房溢价也都达到了每平方米8000元至1万元的水平 ， 基本都超过了当地城市房产均价的20% 。唯一例外的是广州 ， 那里的学区房每平米溢价仅为1611元 ， 比干湿分离的重要性还要低一些 。来源：新一线城市研究所 微信号：TheRisingLab
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