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刚需探房|福州金山片区新榕金城湾分析

刚需探房|福州金山片区新榕金城湾分析

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最近 ， 有关注福州新房的朋友应该都有听到这个楼盘的上市的相关消息 。 这次专门对这个楼盘做个分析
新榕金城湾位于金山大道 ， 原展览城 ， 规划了32栋高层住宅 ， 2015年陆续交房 。 这次拿出来销售的262套房源来自四期楼栋 ， 当时共393套住宅曾作为共有产权房 。 还剩余这么多未销售出去 。
出售情况：31#楼（115㎡）33套；30#楼（118㎡、120㎡）110套；28#楼（118㎡、120㎡）119套

户型：本次出售的都是大户型 ， 在115平米以上 ， 从户型来看还算不错 ， 不过如何结合整栋楼的结构分析就有很多不尽人意的地方 ， 新榕金城湾的楼并非纯板楼连廊类型 ， 类似塔楼的结构 。
115户型：位于端头 ， 不过只有一房完全朝南 ， 还存在一个暗卫 ， 采光和结构都比较一般
118户型：位于中户 ， 户型三房朝南 ， 跟现在的新盘户型类似 ， 不过由于结构问题 ， 客卫与北面卧室的采光有很大问题
【刚需探房|福州金山片区新榕金城湾分析】120户型：位于端头 ， 从户型来看不错 ， 客厅完全南北通透 ， 不过结合结构 ， 发现客厅前有中户影响采光 。
区域：社区位于金山大道 ， 门口就是地铁二号线橘园洲站 ， 还有橘园洲公交站 ， 相对于出现来说是较方便的

社区管理：开发商是新榕 ， 国企开发商 ， 物业外包给伯恩物业 ， 社区是一个大盘 ， 目前没有人车分流是一个很大劣势 。 社区整体看上去品质也一般 ， 当年也出现过楼薄薄事件 。 目前社区出售的二手毛胚还很多 。 社区的租客也较多 ， 对于居住有一定影响 。
总结：由于之前的共有产权房备案价过高 ， 导致去化一般 ， 这次直接剩余房源当作商品房销售 。 从销售来说这次均价在26000左右 ， 购买的优势在于新房的首付低 ， 并且可以直接入住 。 但是对比目前二手房的价格 ， 二手房由于出售的数量较大 ， 大户型的均价可以谈到23000左右 ， 对于26000的新盘价格还是更有吸引力 。 这次销售的都是大户型 ， 总价也要到300w以上 。 对于去化来说 ， 个人觉得只会一般 。 性价比也较低 。
题外话：新榕金城湾这2年 ， 偶尔出现2w单价的盘 ， 从当年近3w下落至今 ， 可见这个楼盘的保值率也是一般 。 不知道大家对于这次的销售 ， 是否有打算购买？


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