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|老旧小区改造如何“难事办好”

7月11日到12日 ， 宜阳县城下了一天一夜的中到大雨 。 住在顶楼 ， 往年总担心房屋漏雨的张金团 ， 满脸喜悦地告诉笔者：“往年下大雨屋顶常常渗水 ， 得用盆接 ， 天晴后屋里还发霉 ， 今年通过老旧小区改造 ， 用彩钢瓦修了楼顶 ， 好看耐用 ， 俺一家再也不用为房屋漏雨操心了 。 ”张金团家如今的状况得益于宜阳县目前正在实施的老旧小区改造工作 。
张金团所在的住建小区建于上世纪90年代 ， 改造前小区内各种配套设施老旧 ， 雨污水管道不分 ， 造成排水不畅 ， 一下大雨小区就污水横流 ， 加之没有物业管理 ， 小区面貌的脏乱差没人管 ， 严重影响了居民的生活 ， 居民改造意愿强烈 。 如今 ， 小区面貌焕然一新 ， 披上冬暖夏凉“外衣”的建筑显得格外靓丽 。
谈起改造的过程 ， 负责该小区改造的人士介绍说 ， 老旧小区改造是好事 ， 但好事也难做 ， 主要表现在和大多数老旧小区一样 ， 由于该小区没有物业服务 ， 改造什么 ， 怎么改 ， 众口难调 ， 困难重重 ， 改造小组经过深思熟虑 ， 从小区每个单元选取两名代表 ， 成立临时议事小组 ， 成员主要是党员 ， 遇见什么困难 ， 大家就敞开心扉 ， 以邻里情做“润滑剂” ， 想方设法解决困难 ， 如在改造中发现公共部位改造资金困难 ， 议事小组马上上门做业主工作 ， 使改造工作得以顺利进行……
老旧小区改造既是一项民生工程 ， 同时也是一个非常有效的稳投资举措 ， 是好事 ， 但也是难事 。
改造的“钱从哪儿来” ， 改造过程中如何确定三方出资的比例、如何审慎处理好政府、企业和居民三方之间的关系 ， 都是需要认真考虑的问题 。
改造后的老旧小区如何管理也让人头痛 。 城镇老旧小区建成时间较长 ， 很多没有物业管理 ， 公共环境普遍比较差 ， 包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等；有物业但物业服务能力很弱 ， 物业服务模式缺乏吸引力 ， 居民对物业和其他一些服务付费不认可 ， 住户缴纳物业费的自觉性较差等 。 此种情况造成改造工作“步履艰难” ， 如果没有一个长期维护和运营管理的机制 ， 那么 ， 即使政府牵头对城镇老旧小区实施了改造 ， 改造后的效果也难以长期保持 。
目前 ， 尽管我国的《物权法》《城乡规划法》《建筑法》等法律法规中 ， 诸多条文涉及老旧小区改造问题 ， 但都过于笼统、内容不全 ， 且各部门职责不明确 。 造成老旧小区改造从招标、设计、施工、验收、付款等方面 ， 在实际操作中存在诸多困难 。
如何破解老旧小区改造的难题 ， 不少地方进行了许多有益的探索 。
笔者认为 ， 首先要充分利用各类媒体尤其要发挥党报党刊的政策引领作用 ， 大力宣传老旧小区改造的重要意义 ， 组织社区基层开展宣传发动工作 ， 发挥党员模范带动作用 ， 畅通参与渠道 ， 做好群众思想工作 ， 引导群众自觉参与改造工作 。
采取“财政补助一点、社会支持一点、居民出一点”的方法 ， 多渠道筹措资金 ， 针对老旧小区居住的大多是低收入群体的状况 ， 建议财政补助和社会支持比例要占绝大部分 ， 居民按照“谁受益 ， 谁出资”的原则 ， 也要拿一部分改造资金 ， 这样可以避免“政府干 ， 群众看 ， 最后群众还是有意见”的尴尬局面；同时考虑到我国东、中、西部经济发展存在的差异 ， 建议中央财政加大对中西部地区老旧小区改造资金的支持力度 。
针对不同楼层住户对加装电梯意见不一的情况 ， 做好各方面沟通协调工作至关重要 。 要发挥业主委员会或居民委员会熟悉小区工作的优势 ， 为居民之间共谋共商“穿针引线” ， 最终达到让居民达成一致意见的目的 。 同时 ， 加装电梯工程的设计和施工方案也要尽量兼顾各楼层居民的合理诉求 ， 尽可能通过精心的个性化设计 ， 达到利益最大化、影响最小化；要采取诸如发挥电梯空间的商业价值、二层以上住户刷专业充值卡等手段 ， 吸引社会资金也参与电梯建设 。
【|老旧小区改造如何“难事办好”】因势利导 ， 确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则 ， 建立小区后续管理机制 。 特别是对于改造后老旧小区管理问题 ， 由于各个小区的居民构成不一样 ， 同时不同物业管理模式以及服务水平差异都比较大 ， 所以在这个过程中 ， 政府部门必须提供一个平台 ， 让居民充分协商 ， 对于他们选择的管理模式、管理公司形成一致意见 。 只要发动居民深入、全方位参与 ， 小区后期不易管理的难题还是能够破解的 。 （王群章）


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