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贷款定价|五大行发布公告 将对存量房贷定价基准进行批量转换

央广网北京8月14日消息（记者柴华）据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道 ， 中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行和中国邮储银行五家国有大行日前纷纷发布公告称 ， 将于2020年8月25日起 ， 对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR（贷款市场报价利率） 。
据了解 ， 今年3月以来 ， 存量个人房贷利率的转换工作一直在进行 ， 而在此次五大行发布公告之前 ， 交通银行已经率先在7月20日发布了房贷定价基准批量转换的相关公告 。
房贷定价的“锚”过去一直是基准利率 ， 会根据基准利率“打折”或“上浮” 。 但从去年新发放的房贷平稳切换为LPR定价后 ， 中国人民银行去年底发布公告称 ， 2020年3月1日至8月31日 ， 将推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换 。 这意味着 ， 存量房贷定价基准也将进行转换 。 客户可与金融机构协商决定是“换锚”为LPR ， 还是固定利率 。
不少普通贷款客户觉得 ， 当初签订的房贷是基准利率打八五折 ， 比较划算 。 但转换为LPR定价后 ， 房贷利率将“随行就市” ， 就有不确定性了 。 举棋不定的人不在少数 。 对于银行来说 ， 房贷利率更贴近市场水平 ， 更有利于规避风险 。 因此 ， 银行希望深化利率市场化改革 ， 进一步推动LPR运用 ， 更多贷款转换为LPR定价 。
哪些贷款必须要进行转换？哪些贷款不参与这次的批量转换呢？
记者：各家银行在公告中明确了此次批量转换的范围 ， 是2020年1月1日前已经发放的和已签订合同但未发放 ， 同时在批量转换日之前还没有进行主动转换的存量浮动利率贷款 。 不参与此次转换的贷款类型各银行也有列出 ， 主要是公积金个人住房贷款和公积金贴息贷款 。 当然也有写得比较详细的 ， 比如工行详细列出了六类不参与批量转换的贷款：包括（一）剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款 ， 也就是原合同约定的贷款到期日早于下一次重定价日期的贷款（相当于贷款马上就还完了 ， 不用转也就是这个利率了）；（二）固定利率贷款；（三）公积金个人贷款；（四）经与公积金中心协商不转换的个人住房公转商贴息贷款；（五）已参考LPR定价的个人住房贷款（就是这之前已经转了的存量贷款）；（六）当前逾期贷款 。 其他银行写得没这么详细 ， 但是大致类似 。
值得注意的是 ， 因为此前很多人来问我“我是固定利率贷款不想转是不是就不用操作了”“固定利率会不会被统一转成LPR”等等 。 想提醒大家 ， 仔细去看一下自己的房贷合同 ， 合同上会写明你是不是“固定利率贷款”还是浮动利率 。 在我的印象中 ， 固定利率贷款现在非常少了 。 比如我和一些客户经理也聊过 ， 在北京会贷固定利率贷款的基本还是在房子单价几千块钱的时候 ， 有的基本余额也没剩多少了 。 有的人可能会把“固定还款方式”、等额本息等等以为是固定利率 ， 其实并不是 。 比较简单的分辨方法是 ， 如果你贷款的时候研究过、争取过利率打几折的问题 ， 那应该是浮动利率贷款了 。 所以大家还是要仔细去看看贷款合同 ， 不要搞错了 。
如果是组合贷 ， 就是一部分是公积金贷款、一部分商业贷款怎么办？
记者：按照规定 ， 你的公积金贷款是不需要转换的 ， 还是原来的利率定价方式 ， 而商业贷款部分会面临转换的问题 。
到底转LPR定价还是固定利率 ， 到底哪个更合适呢？
记者：其实主要看个人贷款的情况 ， 以及对未来利率走势的预期 。 对此 ， 民生银行首席研究员温彬表示：“不管是固定还是LPR的浮动 ， 都存在利率风险 。 要怎么选 ， 我觉得还是有一个基本原则 。 如果你借款的期限比较短 ， 以前的房贷利率又比较高 ， 你可以选择LPR ， 就像现在大多数人选择一样 ， 马上房贷利率月供就会有减少；即便经济好转 ， 通胀上升 ， 未来LPR上升 ， 你也可以提前还款规避利率波动风险 。 对于那些期限比较长 ， 十年甚至二十年 ， 以前贷款利率本身很低 ， 可以选择固定的房贷利率 ， 这样就把月供成本锁定了 ， 将来你可以更好地安排个人的家庭收支情况 ， 不用为房贷利率变动而影响正常生活安排 。 ”


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