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直面传媒|10天后，所有房贷强制转换！弄清这一步，月供会变少！( 二 )


原来所有的浮动商业房贷利率（除公积金外） ， 都可以按照以上两种公式来计算 ， 大家可以自行套入 。
举个例子 ， 简单明了：
比如 ， 小A买的房 ， 100万商业房贷 ， 原来合同规定利率基准9折 ， 即4.9%*90%=4.41%；
1、如果不转LPR ， 剩余贷款期限内 ， 将一直按照4.41%的利率执行下去 。
2、换成LPR后 ， 新利率=LPR+基点 ， 基点=原利率4.41%-2019年LPR4.8%=-0.39% ， 即每年的利率=最新5年期LPR-0.39% ， 每12个月随LPR变换一次 。
换言之 ， 以后所有的商业房贷利率 ， 要么按照固定计价 ， 要么按照LPR+基点定价 ， 二者选其一 ， 有且只有一次选择机会 。
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很明显 ， 未来月供会减少还是增多 ， 都取决于一个数值——LPR值 。
LPR值上升 ， 月供增多；LPR值下降 ， 月供减少 。
因此 ， 究竟是固定利率划算？还是转换为LPR划算？
实则是一场对于未来长时间里 ， 5年期LPR走势的预判和对赌 。
未来 ， 国内LPR到底会降会升？没有人能给出明确答案 ， 我们只能依照经济情况、信贷风向来做相关判断 。
▼近一年里5年期LPR走势图
直面传媒|10天后，所有房贷强制转换！弄清这一步，月供会变少！
本文插图

从2019年8月至2020年7月 ， 近一年时间里 ， 直接关乎房贷利率的5年期以上LPR值 ， 一共下降了四次 ， 从4.85%下降至现在的4.65% 。 而且照目前形式看 ， 今年还有下调趋势 。
有一点值得关注 ， 和实经营性贷款密切相关的1年期LPR ， 降息幅度、频次都要比房贷绝对占比的5年期LPR更多 。
这种强制性、政策性导致的割裂感 ， 会持续存在 ， 为下一步去房地产化精细调控铺垫 。
目前 ， 和发达国家美国、日本等相比 ， 我国的贷款利率仍然是处于高位的 ， 所以从大经济环境下来看 ， LPR利率走低是大概率事件 。
但国内要想实现真正的贷款利率市场化、彻底的市场化 ， 并不容易 ， 还有很长的路要走 。
有一点是非常明确的：
短期5年内 ， LPR大概率是要走低的 ， 但你说10年以后呢 ， 时间太遥远 ， 真不知道 ， 不确定 ， 太难给出准确判断；
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因此 ， 综合以上分析 ， 我的建议如下：
直面传媒|10天后，所有房贷强制转换！弄清这一步，月供会变少！
本文插图

1、如果原房贷利率低于4.8% ， 计划10年内结清 ， 那就建议转换LPR；计划10年后结清 ， 也可以不转；
2、如果原房贷利率在4.8%-5.2%的 ， 计划10年内结清的 ， 建议优选LPR；计划10年后结清的 ， 这种对赌成分最大 ， 换不换影响不大；
【直面传媒|10天后，所有房贷强制转换！弄清这一步，月供会变少！】3、如果原房贷利率高于5.8%的 ， 不论你计划在10年内结清 ， 还是10年后结清 ， 建议选择LPR都会更好 ， 月供占便宜的概率更高 。


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