利率|房贷利率转浮动仍犹豫不决？五大行密集发文确认截止日期
（文/张志峰 编辑/尹哲）
8月12日 ， 工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行等国有五大商业银行密集发布通知 ， 明确将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款 ， 按照相关规则统一调整为LPR加减点的浮动利率定价方式 。
也就是说 ， 2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放 ， 且截至2020年8月24日（含） ， 尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款（不含公积金贷款） ， 五大行将统一自2020年8月25日起批量转换为以LPR为基础的浮动利率 ， 无需贷款人进行任何操作 。
而如果需要转换为固定利率还款方式的话 ， 就需要在8月24日前 ， 抓紧前往银行 ， 按照工作人员提示完成相关操作 。
此前 ， 交通银行、兴业银行等行也已发布相关公告 ， 个别银行统一转换工作最早自8月14日就将开始 ， 所剩时间更少 。
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图片来源：中国人民银行
LPR报价机制改革自去年8月启动 ， 根据央行此前通知 ， 有商业住房贷款的"房贷一族" ， 需要在今年3月1日至8月31日期间 ， 在LPR和固定利率间作出选择 。
3月以来 ， 已有不少用户收到银行短信 ， 提醒转换房贷利率 。 不过 ， 观察者从银行处获悉 ， 截至目前仍有大量客户尚未进行LPR转换操作 。
对房贷有何影响
从批量转换规则看 ， 转换后的贷款加点数值等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值 ， 加点数值确定之后将固定不变；重定价周期（一般为一年）和重定价日（一般为每年1月1日）均保持原合同约定不变 ， 对于重定价周期短于1年的贷款 ， 重定价周期调整为1年 。
在每个重定价日 ， 贷款利率由重定价日的上一个LPR与此前固定的加点数值计算确定 。
观察者网了解到 ， 购房者小王当年买房是9折利率 ， 贷款总额300万元 ， 期限30年 ， 实际利率是4.9%*0.9=4.41% ， 月供15040.55元 。
小王目前仍在犹豫是否转换为LPR利率 ， 并且需在本月底做出决定 。 该浮动利率重定价日为每年1月1日 ， 定价周期1年 。
那么确定加点数字 ， 就需要知道2019年12月的LPR ， 为4.8% ， 加点数字=4.41%-4.8%= -0.39% 。
今年8月之后老王的房贷利率=4.8%-0.39%=4.41% ， 与转换前相同 。
而存在变化的是今后 ， 即2021年房贷利率=2020年12月LPR-0.39% ， 2022年房贷利率=2021年12月LPR-0.39% ， 以此类推 。
同理 ， 假设同样背负了300万元贷款的小李 ， 买房时利率上浮了20% ， 实际利率为4.9%*1.2=5.88% 。 重定价日仍为每年1月1日 ， 定价周期1年 。
小李的加点数字就是5.88%-4.8%= 1.08% 。
那么 ， 今年8月之后小李的房贷利率=4.8%+1.08%=5.88% ， 同样与转换前相同 。
但从2021年开始 ， 新的房贷利率=前一年12月LPR+1.08% 。
LPR当前处于下行阶段
对于大都数尚未转换的人来讲 ， 最关心的问题无疑是 ， 转换为LPR为基准的浮动利率好 ， 还是转为固定利率好？
一位工商银行某支行总经理告诉观察者网 ， 两者并无绝对的优劣之分 ， 因为LPR会随着市场波动 ， 未来是多少 ， 没有人能够保证 。 但绝大多数客户都会选择LPR浮动利率 ， 因为近期来看 ， LPR是低于基准利率的 ， 而且还在持续走低 。
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数据来源：中国人民银行（观察者网制表）
观察者网查阅中央人民银行公告发现 ， 2019年8月至2020年7月一年间 ， 5年期以上LPR从4.85%一路下降至4.65% ， 而央行公布的基准利率始终为4.9% 。
假设至2020年12月 ， 5年期LPR仍为4.65% ， 央行基准利率仍为4.9% ， 那么前文中的小王2021年的房贷利率就变为4.65%-0.39%=4.26% ， 月供14775.76元 。
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