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小新家房产咨讯|五象新区正在经历混乱的价格重构

小新家房产咨讯|五象新区正在经历混乱的价格重构

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谈到枫林路南价值重构这个概念 ， 好多网友很感兴趣 ， 想继续探讨这个话题 ， 那么我们今天来讨论五象新区的价格重构 。
凤岭谈价值变化 ， 因为它的价格目前死水一潭没有变化；五象我们谈价格变化 ， 则是在价值增值的同时 ， 围绕着价值发生剧烈的价格变动 。
价值与价格的关系 ， 价格会围绕价值波动 。 我们分片区来谈五象去年以来的价值和价值变化：
1、总部基地 。
去年上半年是一个短期触顶的过程 ， 横盘并轻微回调 。 主要原因是这个片区没有好学区 ， 目前南宁地铁对房价的影响也比较小 ， 商业未启动 ， 蟠龙片区的这三大价值 ， 自三号线通车以来没有再出现什么大的变化 。 所以在过去这一年以来的价格变化中 ， 蟠龙片区的二手房价格一直呈萎缩状态 ， 盛科城二手房去年中旬能19000左右成交 ， 现在16500低楼层能买得到 ， 中高楼层毛坯二手房也就17500左右单价 ， 一年时间 ， 价格降了10%左右；在光明澜湾九里 ， 也表现了同样的价格走势 ， 也大约跌了10%左右 。

但是我对这一片区的预判是：城市级商业中心的地位将促成它长期增值 ， 毕竟总部基地商业规划 ， 跟东盟商务区是同一个级别的 ， 它的写字楼群比东盟商务区还要宏大 ， 所以这个片区的房子目前是一个非常好的买入点 ， 5年一遇的调整机会 。


2、五象湖 。
这个片区与总部基地走了一个相反的变化过程 。 去年中旬总部基地很贵 ， 五象湖除了华润24城飙高 ， 有好多小区还是比总部基地便宜的 ， 比如去年6月份万科金域蓝湾的二手房才16000左右 ， 然而现在成交均价接近2万了 ， 万科金域蓝湾现在89平米户型、中高好楼层2万以下单价成交顺畅 。 同样在龙光玖珑湖、万科魅力之城 ， 都显示学区房的价格非常坚挺 。
但是你以为2万很贵？到此为止？
三大高价地块给这个片区带来的巨大的变化是 ， 重构了这个片区的价格预期秩序 ， 抬高了这个片区的天花板 。
绝大多数人在看过了华润24城和万科金域蓝湾的二手房后 ， 对这个片区的认知 ， 大概就是最高也就20000 。



然而显然不是 ， 三大高价地块的龙光天瀛、建发央玺、新希望龙光锦麟玖玺直接穿透了片区的天花板 。

龙光天赢卖19000-22000开盘的时候 ， 大家惊呼 ， 毛坯房都可以卖到20000了？

建发央玺开盘的时候 ， 大家开始折服 ， 23000-26000也接受了 ，  这毕竟 ， 建发真的太豪了 。



新希望龙光锦鳞玖玺呢？这个几乎全部是改善大户的项目 ， 动不动300-400万一套毛坯房 ， 明天就要开盘了 ， 最高备案价高达30000元一平米 。

建发五象印月（建发双玺） ， 位置还要更好 ， 顶级学区滨湖亲水洋房 ， 价格还要更高！

这样的结果是 ， 你的思路还停留在万科金域蓝湾1.8万一平米 ， 还想努力砍价；别人直接从2.5起跳 ， 你就买不到这里的房子了 。

3、五象南

五象南去年没有经历调整 ， 因为有开发红利（农田正在变城区）价值大幅抬升因素 。 再加上市政方面非常重视 ， 战略性的要向南扩建自贸区 ， 欲与万有国际连片 。 所以去年中到春节后 ， 五象南无视疫情 ， 经历了非常剧烈的价格变化过程 ， 建工城从去年10月份的8500涨到了2月份的10500左右 ， 成为南宁楼市的小发动机 。
另外两个楼盘 ， 五象学府和万科星都荟也从2019年初的11000左右 ， 涨到了现在的14000左右 ， 其中星都荟现在东南好楼层13800左右 ， 五象学府也差不多这个价格 。 所以后来开发的阳光城大唐世家 ， 直接毛坯定价在10500左右 。


五象南有一个盘 ， 一直没涨 ， 那就是印象愉景湾 ， 10500左右带精装 。 实际上这个盘不涨 ， 开发商有它的考量 ， 一是这盘是限价盘 ， 本来就收3万团购费， 如果再涨价就得涨首付（团购费） ， 如果超过5万首付 ， 还是有很多人不太接受 。 二是这盘有四个开发商 ， 四个团队在运作 ， 如果销售速度慢下来 ， 拉长销售周期 ， 其间付出的营销成本也大大增加了 。 所以开发商一不做二不休直接玩起了不涨价清盘游戏 ， 从去年底一直在疯狂卖 。 所以去年底到今年初的这几个月 ， 你什么时候周末去愉景湾感觉在赶集 ， 总是人多多——你可想而知 ， 这盘目前有被低估的嫌疑了 ， 两年后交房 ， 进入二手市场 ， 转让价格理应上涨 ， 重建小片区的价格结构 。
4、五象湖东

三中成了这个片区的黑犀牛 ， 三中学区公布以后 ， 澜庭府沁苑经历了被秒盘 ， 几天就把盘清了 ， 去年12000左右 ， 带精装大家还在嫌弃沁苑没有地铁 ， 都在买锦苑 ， 今年锦苑没有了 ， 沁苑几天呼呼就卖光 。


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