玫瑰谈楼|未来3个月，楼市或打开降价空间，房价降10%？房企梦回2018年
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货币政策开始趋于“正常化” 。
众所周知 ， 楼市能不能涨 ， 成交是否火爆 ， 完全取决于资金面 ， 上半年频繁的降准、降息 ， 导致银行间利率、市场利率、名义利率全线下降 ， 商业银行手里握着大把的钱 ， 房企和购房者的腰包一旦鼓起来 ， 必然会进入到拿地、买房的循环之中 ， 房价上涨是自然而然的事 。
但是 ， 从最近金融数据以及央行的表态来看 ， 货币政策很难再保持和上半年一样的宽松状态了 。
根据央行公布的6月份金融数据 ， 新增社融3.43万亿元 ， 同比多增8099亿元；M2稳定在11.1%；人民币贷款增加1.81万亿元 ， 同比多增1474亿元 。
其中 ， 企业中长期贷款、居民中长期贷款全线多增 ， 尤其是居民中长期贷款 ， 同比多增1500亿元 ， 楼市吸金能力进一步扩张 。
但是 ， 一个重要的指标却出现了“反向下滑”！
M2与M1出现背离 ， M2维持高增速 ， M1增速反常的回落至6.5% 。
大家都知道M2是流通中现金加上存款 ， 那M1又是什么呢？
按照定义 ， M1=货币资金（M0）+企业活期存款 。
注意：“企业活期存款”有多少 ， 完全取决于居民的消费能力 ， 企业卖出去的东西多 ， 提供的服务多 ， 居民的存款自然会变成企业的存款 。
而居民最大的消费项目 ， 就是买房！
因此 ， M1的涨跌 ， 与房企业绩、楼市冷热密切相关 。
如今M2增速依然维持在高位 ， 但M1的反常下跌 ， 只能说明一个事实：房子 ， 有点卖不动了！
另外 ， 央行联合银保监会召开的金融稳企业保就业的座谈会上 ， 明确表态：把握好信贷投放节奏 ， 与市场主体实际需求保持一致 。
也就是说 ， 随着复工复产、复商复市进入正常化 ， 央行不会再执行上半年那样宽松的货币政策 ， 房地产市场也没那么多“水”来推动了 。
除了货币政策的转向 ， 各个城市也都对楼市使出了“重拳” 。
先后就有东莞、杭州、宁波加入到房价调控的行列中 。
东莞限制新房涨幅3个月10% ， 杭州实行房屋限售、限制摇号 ， 高层次人才家庭房屋网签之日起 ， 5年内不得上市交易 。 户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭 ， 同一时间段 ， 只能参与一个项目的摇号 。 宁波限购扩大至市内五区 ， 家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区 。
这还没完 ， 7月15日早上 ， 全国瞩目的深圳也出手了！
据深圳市住建局发布公告 ， 深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年 ， 且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明 ， 方可购买商品住房 。
《通知》还规定：夫妻双方离异后 ， 任一家庭成员3年内购买商品住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 。
普通住房的标准也有了进一步的细化 ， 享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元 。
此外 ， 增值税免征年限从满2年调整为5年 ， 也就是说 ， 房产证如果不满5年 ， 就要被征增值税 。
这些措施 ， 可以说全方位的封堵了楼市投机的“口子” ， 下一步 ， 必然会有更多的城市跟进深圳的政策 。
笔者认为 ， 随着货币政策步入常态化 ， 越来越多的城市针对楼市“下重手” ， 未来3个月时间 ， 楼市降价的“脚步”越来越急促了 。
原因有二 。
1 ， 政策的转向存在“时间差” 。
要知道 ， 我们的房地产市场是典型“政策市” ， 只要货币政策、调控方向出现转向 ， 未来必然会体现到楼市的“量价成交”中 。
举个例子 ， 2020开年央行就降准 ， 随后多地放松了购房门槛 ， 人才落户的门槛一降再降 ， 加上2-4月份央行连续降息 ， 以及多地放宽房企预售条件 ， 开发商融资闸门大开 ， 彼时房价并没有出现反弹 ， 特价房、降价促销依然不在少数 。
但是 ， 随着时间推移 ， 货币链条完成传导 ， 钱从央行——银行——购房者3个环节完成流动 ， 各个地方的限购、限贷、限价措施发挥出作用 ， 往往需要2-3个月左右 。
这段“时间差” ， 就是下一步楼市降价的“导火索” 。
2 ， 房企的负债压力如影随形 。
【玫瑰谈楼|未来3个月，楼市或打开降价空间，房价降10%？房企梦回2018年】根据Wind数据统计 ， 2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元 ， 较2018年的82263.74亿元上涨13.28% 。 其中 ， 13家企业负债超过2000亿元 。
负债额增加的同时 ， 今年的房企融资 ， 并没有随着货币政策宽松而变得宽裕 。
今年4月以来 ， 各大房企海外融资基本停滞 ， 统计显示 ， 前四个月房企债券融资5010亿元 ， 同比下降10% ， 海外新增债务归零 。 受4月单月海外债券发行量减少影响 ， 1至4月海外债券金额较去年同期下降13% ， 为近十年第三低位 。
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