买房知识局|热播剧《三十而已》的一个情节，竟然预言了重庆的将来？
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岸上 ， 20年地产从业经验 ， 曾任国内知名房企总经理 。 阅盘无数、眼光毒辣、见解独到 。
01
今天是改善买房的第二期 ， 怎么选地段 。
最近大热的电视剧《三十而已》里 ， 有一个情节 。 房东突然要卖房子 ， 王漫妮迫不得已搬家 ， 从内环搬到外环 。 车内狭小的空间里 ， 王漫妮丧着脸玩手机 ， 旁边看热闹不嫌事大的司机说了一大段很扎心的话：
“你看啊 ， 这就是上海 ， 从内环到外环 ， 完全代表不同的生活 ， 你看我现在天天拉人拉车的 ， 发现一特别有意思的事 。
凡是从外往里拉 ， 那个个高兴得欢天喜地的；凡是从里往外拉 ， 这个表情跟你现在差不多 。 为什么 ， 这城市就是这样 。 你出去容易 ， 想再回来难了 。
你看我拉了那么多外地人 ， 到最后就是这么一步步挪回老家了 。 真的 ， 你看看我导航上堵的这条路 ， 只有红色跟酱红 ， 你知道啥意思吗？到路那头的时候 ， 通往幸福的路 ， 也比别人费时费油 。 ”
一番话踩到了王漫妮的痛脚 ， 终于抬起头忍无可忍地对司机说 ， “师傅 ， 你好好开车行吗 。 ”
点击视频 ， 听听这位上海司机的扎心话在上海 ， 住内环还是外环 ， 不再是单纯的物理位置 ， 已经被注入了一些社会意义 。 住内环 ， 代表着身份、财力和社会地位 。 搬进内环 ， 就是通往更高处 。
上海的现在 ， 就是重庆的未来 。 以后 ， 你住在重庆的内环、二环还是外环 ， 也会和上海一样——代表不同的生活方式 。
02现在的重庆 ， 不管是刚需还是改善 ， 选地段的大方向基本一致 ， 首先看配套 。 但小方向有差异 。
改善对配套的距离有更高的包容度 ， 不那么要求门口就有公交、轻轨和商业 。 反而 ， 周围环境怎么样、是不是有公园、有哪些景观 ， 是他们更看重的 。
因为大多数改善选地段的思维还停留在基于重庆过往发展的“内环二环都可以选” 。 更因为重庆各个区域的价格比较均衡 ， 内环二环的价差没有拉开 。
但从你今天看到这篇文章的这一刻开始 ， 请调转选择地段的“船舵”——首选内环以内 ， 以及 ， 首选内环以内占了重庆数量有限且不能复制的资源的地段 。
这个「调转」不是空穴来风 ， 而是基于重庆正在发生的变化、以后即将到来的趋势 。
03
今年5月初“主城都市区”的概念官宣后 ， 很多人其实并没有重视它 。 毕竟 ， 要达到主城都市区描述的愿景 ， 道路漫长、时间未知 。 但是它必须被重视 。 揭示重庆城市格局变化 ， 从分散式的“摊大饼结构”变为聚焦式的“金字塔结构” 。强调重庆有中心、有重点 ， 对城市格局明确划分：3个两江四岸核心区、6个中心城区、12个主城新区 。
主城都市区简易结构图
重庆已经到达聚焦式发展的阶段——传统主城九区的拓展到达极限后 ， 势必转头对有更多资源沉淀的老城区进行城市更新 。
这是每一个大城市发展的必经之路 。 北京、上海、广州、深圳等一线城市 ， 无一不是如此 。
也就是说 ， 老城区以后会有更多的城市更新 。 其实 ， 这种“更多”现在已经开始了 。 比如 ， 旧城拆迁 。
不知各位是否有留意 ， 今年渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区 ， 全部有拆迁在进行 。 拆迁完成后 ， 就会释放出更多土地 。
而内环城区土地的价值 ， 在土拍市场区域分化的今年 ， 变得更加明显 。
上半年楼面地价排名前三的土地 ， 全部出自石坪桥、石马河等内环成熟板块 。 其中 ， 金辉拿下石坪桥地块 ， 楼面价高达12203元/㎡ 。
数据来自锐理
反观二环还没那么成熟的板块 ， 楼面地价上涨的泡沫被挤掉 。 距离越远、水分蒸发得越快 ， 比如水土一类的远郊板块 ， 有地块的楼面地价对比去年直降近20个百分点 。两相对比 ， 内环城区土地 ， 不仅地价高且价值稳定 。
04城市更新还有一种方式 ， 旧城改造 。
对“旧城” ， 政府拓宽道路、翻新建筑立面 ， 见缝插针地做一些街边绿化、景观甚至小花园 。 虽然这些道路、建筑不像新区那样崭新 ， 但它们身上的历史感和故事感 ， 接地气的亲切感 ， 是独一无二的 。
就好比我们去上海旅游 ， 你会去淮海路、武康路、新天地这些传统老区走一走 ， 不会想去浦东新区逛一逛 。
因为你知道 ， 新区除了宽阔的道路、拔地而起的建筑 ， 没有其它东西 。 只有这些老区才有上海的味道 ， 感觉完全不一样 。
在重庆 ， 两江四岸核心区的旧城改造很明显 。 一边修旧如旧 ， 保护重庆这座山城的味道 。 一边沉淀重庆数量有限且不能复制的资源 。
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