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房价|现在是不是买房的好时机？


房价|现在是不是买房的好时机？
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最近小区里 ， 看房的多起来了 ， 装修的户数也稍微多起来了 。 最近我也在关注房价的变化 ， 我一直在思考 ， 这会买房子是不是一个好时机？
【房价|现在是不是买房的好时机？】从2016年之后 ， 广州的房价 ， 就基本稳定住了 ， 到现在为止 ， 差不多有4年没有怎么涨价了 ， 北京自从16年出台政策后 ， 房价也基本稳住了 。 从北京 ， 广州地区的房价来看 ， 差不多4年是没有动了 。 这次算是比较久的一次了 。 之前08年全球金融危机之后 ， 09年下半年房价开始上升 ， 之后11年摁下了暂停键 ， 13年又开始狂涨 ， 之后14年左右稳定下来 ， 16年又狂涨 。 这里面我发现一个小特点 ， 那就是股市涨时 ， 房价不涨 ， 熊市来时 ， 房价开始有些上涨 。 不知道大家有没有这个感觉？
09年小牛市反弹一波 ， 之后房价来一波；14年牛市来一波 ， 之后房价来一波 。 现在牛市又在启动中 ， 明后年房价会不会来一波？我觉得这个问题值得大家思考 。
说房子是刚需的这个观点 ， 我觉得可能是卖方造出来的 。 如果没有房子 ， 难道 ， 生活就不能过了 ， 就没地方住了？很显然并不是这样 ， 既然不是这样 ， 那为什么说房子是刚需 。 可能很多人会说 ， 学位的问题 。 学位确实是一个很重要的现象 ， 但如果没有一个优质的学校 ， 难道就不能让孩子变得优秀？这里面就是一个矛盾的地方 ， 不给孩子好学位 ， 自己过意不去 ， 给孩子一个好学位 ， 孩子也未必能优秀 ， 只是觉得增大了可能性 。
如果我每年花6万租房子 ， 那么二十年 ， 大概是120万左右的租金 。 按照房租价与房子价值2%计算 ， 租5000一个月的房子 ， 房价应该在300万的样子 ， 有些地方可能会是价值的1% ， 有些大概是2% ， 我采用了最高数 。 根据我的观察 ， 基本上是这个范围内 。
这里我简单做一个计算：如果我买价值300万的期房 ， 首付三成 ， 按揭20年 ， 利率4.9% 。 则需要支付首付款90万 ， 契税45000 ， 印花税15000 ， 维修金90000（这个数以前只需要几千块 ， 不确定是否准确） 。 这里抛除维修基金 ， 就算税吧 。 则首付大概需要96万 。 每月支付房贷13743.33 ， 20年则是3298398.01 ， 相当于20年由于贷款支付了1198398.01 。 购房20年后 ， 自己所花4258298万元 ， 获得了一套价值300万的房子 。 这里暂时没计算房价涨价情况 。
如果在自己有96万的情况下 ， 租20年 ， 所需120的租金 ， 如果我把96万 ， 按5年期国债4.27%计算 ， （实际上越久越高） ， 那么96万20年所得是1779840 ， 减去120万房租 ， 则余579840元 ， 实际上 ， 自己是支付了38万左右的房租 ， 换句话说 ， 这样一年大概是需要支付19000左右的房租 。 如果每个月是收益13743.33 ， 扣除5000房租 ， 那么 ， 自己20年大概会有380000+13743.33*12*20=3678399万 。 如果20年后 ， 现在的房价翻一倍 ， 那么 ， 自己所得是600万 ， 租房者是3678399万 ， 另外每个月工资 ， 还能产生利息 ， 这里按净现值计算 ， 目测也会有100万左右 ， 那么大概会在450万左右 。 能不能翻一倍 ， 现在不敢说 ， 但这个可能性还是比较大的 。 所以 ， 从收益的角度看 ， 两者相差不大 ， 但买房也存在一个问题 ， 就是20年后 ， 房价可能跌 ， 而有现金的人 ， 相对安全一些 。


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