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大话地产|工资800房价2000到工资1万房价2.5万，有“泡沫”还是“潜力”？

大话地产|工资800房价2000到工资1万房价2.5万，有“泡沫”还是“潜力”？

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大话地产|工资800房价2000到工资1万房价2.5万，有“泡沫”还是“潜力”？

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大话地产|工资800房价2000到工资1万房价2.5万，有“泡沫”还是“潜力”？

一位同学对笔者讲 ， 在2004年 ， 他正好毕业 ， 他上的大学旁边一小区房价在2000元/平方米 ， 当年他找的第一份工作的工资只有800元一个月 ， 但由于没多少结余 ， 即使这样的价格仍旧不敢有买房的想法 ， 一晃16年过去了 ， 在经历差不多每年涨薪后 ， 现在税后月收入在1万元左右 ， 不过 ， 这个时候小区的均价已经是2.5万元/平方米上下了 。 说来也巧 ， 房价与月工资的比值都是2.5倍 。

那么 ， 是收入低了还是房价高了呢？
一种观点认为 ， 16年的工资不是一天涨上来的 ， 按中位数5000元/月算 ， 16年的总收入不过96万元 ， 但一套100平米的房子从16年前的20万元涨到了目前的250万元 ， 增加了230万元 ， 应该说是差距越来越大了 。
另一种观点则从另一个角度看 ， 虽然一套20万元的房子贷30年的月供只有1000元左右 ， 但一个月的基本生活开销是必需的 ， 当时800元的收入能省出400元已经不错了 ， 显然是不能支持1000元的房贷 ， 都不敢有买房的想法 。 而现在房价虽然2.5万了 ， 但同样的房子月供为9000元左右 ， 对于月收入万元的人来说 ， 咬咬牙还是可以够得着的 ， 至少能支持月供还下去 。

当然 ， 这仅是普通大众的一种感受 ， 专业人士又是如何看待这一问题的呢？
经济学博士、高级研究员淘金认为 ， 房价有没有泡沫 ， 不能仅看房价收入比 ， 用分子（房价）与分母（收入）之比不能反映真的是否存在泡沫 ， 因为真正能买得起房的只是少部分高收入群体 ， 低收入群体原本就买不起房 。 而且在国家日趋严厉的调控下 ， 泡沫基础难以形成 。
就这个问题 ， 著名经济学家、澳籍院士黄有光也曾有过观点 ， 他把中国住房空置率、空置税和房价几个方面联系起来看 ， 首先 ， 中国住房空置率虽然比其他国家要高 ， 但严重性高估 ， 如果中国住房空置面积10亿平米属实的话 ， 占总面积不过2个百分点；其次 ， 2017年农村的空置率为14.3% ， 但城市的空置率为13%左右 ， 说明城市比农村的空置率小 。

第三 ， 征收空置税 ， 短期会逼迫空房子推向市场 ， 租金相应降低 ， 炒房现象变少 ， 房价也会下降 。 但是 ， 空置税征收会让住房供应减少 ， 从长期来看 ， 反而会让房价上涨 ， 要抑制高房价 ， 根本的还是应增加住房供应量 。
国务院参事室成员、原住建部副部长仇保兴关于房价的观点很明确 ， 他认为泡沫肯定是存在的 ， 但贸然刺破泡沫会产生严重后果 ， 因为人们70%的财富都在房子上 ， 所以 ， 他提出了两种解决方式 ， 包括征收空置税和增加国民收入 。 空置税可以抑制炒房 ， 增加收入可以让房价收入比逐步趋于合理 。 当然 ， 这些都需要时间 ， 这样的好处是可以实现楼市软着陆 。

对于未来的房子 ， 是否还有潜力？
在房君看来 ， 对于这个问题不能一概而论 ， 但思路是清晰的 。
总体看 ， 在这两年 ， 国家对楼市的管控有3个高频词 ， 一是房住不炒 。 现在所有的楼市调控政策都是以这四个字为底线 ， 买来自住可以 ， 但炒房不行；二是不用房地产刺激短期经济发展 ， 彻底摆脱过去那种经济疲软了就用房地产来拉动一下的发展模式 ， 从这次突发事件中的楼市管控可以看出 ， 虽然很多城市发布了“营救”楼市的政策 ， 但基本上都被打回去了 ， 说明国家对房地产的依赖态度确实已转变；三是促进房地产健康平稳发展 ， 房地产不是不发展 ， 但要平稳和健康 ， 既然不允许大涨 ， 也不会放任大跌 ， 因为对各方都不利 。
从实际效果来看 ， 楼市呈现一种整体平稳态势 ， 虽然一些城市还有热点 ， 但从统计部门公布的房价数据看 ， 仅是略微上涨 ， 整体还是比较平稳的 ， 而且从房地产机构的调查报告看 ， 很多人也表达了未来房价难有大幅上涨基础的预期 。

【大话地产|工资800房价2000到工资1万房价2.5万，有“泡沫”还是“潜力”？】当然 ， 从长远来看 ， 特别是在国家放开户籍的大背景下 ， 人口流动还会进一步加快 ， 但更多的是城市与城市之间的流动 ， 一些产业基础较好、人口吸引力强的城市 ， 其购房需求还是会有一个持续增长过程 ， 房子还有较大的增值潜力 ， 但是 ， 在人口总量一定的情况下 ， 被虹吸的城市 ， 自然会面临住房需求不足 ， 供应过剩 ， 空置率也会进一步增加 ， 对于这些城市来讲 ， 很可能面临滞涨或者下降的风险 ， 如果持有这类城市的房子越多 ， 资产缩水的也越多 。


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