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承租人|北京海淀：租用的营业执照被吊销，租户诉出租人退款获部分支持


静初公司（化名）为开设餐厅 ， 向原味公司（化名）租赁经营场所及证照 。 后因原味公司被吊销营业执照 ， 且原味公司与产权房的租约到期 ， 静初公司无法继续经营 ， 故诉至法院 ， 要求原味公司退还其保证金10.8万元及承包金249.13万元 ， 并赔偿装修费、经营等损失 。
日前 ， 北京市海淀区人民法院审结了此案 ， 法院判决原味公司退还静初公司43.33万元 。
承租人|北京海淀：租用的营业执照被吊销，租户诉出租人退款获部分支持
本文插图

案情简介
静初公司诉称 ， 2015年 ， 王磊（化名 ， 公司股东之一）代表原味公司与静初公司签订《承包经营协议书》 ， 由原味公司提供经营场所、设备、证照、公章等 ， 供静初公司经营 ， 承包期限至2020年5月15日止 ， 双方约定年承包金及经营保证金 。 合同签订后 ， 静初公司分期支付了三年承包金及保证金 。 2016年8月 ， 原味公司被吊销营业执照 。 2018年3月21日 ， 原味公司与房屋所有权人大花公司（化名）的租赁合同到期后未续租 ， 导致原味公司与静初公司的合同无法继续履行 。 静初公司于2018年4月初搬离了经营场所 。 此后 ， 静初公司诉至法院 ， 要求原味公司退还其保证金10.8万元及承包金249.13万元 ， 并赔偿装修费、经营等损失 。
原味公司辩称 ， 双方签订的合同名为《承包经营协议书》 ， 实际上为房屋转租赁合同 。 静初公司自签约以来 ， 并未以原味公司的名义经营 ， 自始至终 ， 静初公司完全以自己的执照、自己的名义对外经营 ， 包括所有日常经营 ， 如纳税、发放工资、采购、服务等 。 原味公司执照被吊销并未影响静初公司租赁使用房屋 ， 也没有影响其经营 。 其不同意静初公司的诉讼请求 。 原味公司同时提出反诉 ， 要求确认租赁关系已经解除 ， 静初公司支付提前解约的违约金 。
法院经审理后认为 ， 《承包经营协议书》的内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定 ， 应属有效 。 双方当事人均应履行各自的义务 。
本案争议焦点之一是《承包经营协议书》的性质 。 静初公司与原味公司签订的协议名称为“承包经营协议书” ， 并且约定原味公司提供经营场地、经营执照、公章、财务章等给静初公司使用 。 但在协议实际履行过程中 ， 原味公司仅向静初公司提供了经营场地 ， 并未将企业经营权、从业人员交给静初公司管理 ， 协议性质不能认定为承包经营关系 。 并且静初公司在向原味公司的经办人交纳费用时均标注为“房租” ， 故协议书名为承包经营 ， 实为租赁合同关系 。
2018年3月21日 ， 原味公司与产权房的租约到期 ， 合同已履行不能 ， 《承包经营协议书》应于该日解除 。 静初公司已将第三年度的租金交纳完毕 ， 租赁期限至2018年7月15日 。 2018年3月21日 ， 因原味公司与大花公司签订的租赁合同到期 ， 《承包经营协议书》之约定已实际履行不能 ， 自2018年3月22日之后其与原味公司不存在租赁关系 ， 原味公司应将多收取的费用43.33万元退还静初公司 。
最终 ， 法院判决原味公司退还静初公司43.33万元 。
宣判后 ， 双方均未提起上诉 。
法官说法
经营场所在转租的过程中 ， 为避开房屋所有权人“不得转租”之约定 ， 出租人与承租人可能会选择签订“承包经营合同” ， 约定将经营场所并营业执照一并租赁给承租人 ， 但承租人在实际经营中出于资金安全等考虑 ， 往往只用地不用证照 ， 因此产生承包合同纠纷与租赁合同纠纷的混淆 。 二者所呈现的法律关系是不同的 ， 其识别的关键是审查承租人是否实际使用出租人的证照、是否包揽了承租人的企业经营权等 。
出租人将房屋及以该房屋为经营场所所办理的企业营业执照一并租赁给承租人 ， 约定承租人持有该营业执照在租赁房屋中实际经营 ， 该合同包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容 。 出租人将企业营业执照及作为经营场所的房屋交给相对方的同时 ， 也将企业经营权、资产或从业人员交给相对方管理 ， 并收取相应费用 ， 从合同性质上来讲应当认定为承包经营合同 。 承包经营合同的出租人应当依约履行提供营业执照、协助年检、进行纳税等义务 ， 在证照被吊销之后影响承租人经营活动的 ， 应当对承租人承担违约责任 。 租赁合同的出租人不用承担上述责任 。


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