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资金|资金存管势在必行，存管流程优化进行中

今年3月 ， 黄女士通过某经纪公司经纪人 ， 看中了杭州市余杭区一套高层电梯次新房 。 通过实地看房 ， 黄女士对的推荐该房源非常满意 ， 并表示有购买意向 。 于是经纪人与买卖双方当面确认了房源相关信息和贷款情况 。 卖方表示该房源只有银行的100万抵押和非银金融机构的50万二次抵押 ， 可以自筹偿还 。
经过斡旋与磋商 ， 该套房屋最终以180万的价格成交 。 双方当天签署定金合同 ， 黄女士按定金合同约定向卖方支付了5万元定金 ， 并提供了限购查档资料 ， 经纪人陪同买卖双方到房产交易中心查询了房产状态 ， 查询结果显示并无查封 。 当时 ， 卖方返还黄女士支付的5万定金给补充首付 。 黄女士按照合同约定如期支付90万的首付款 。
然而 ， 当经纪人通知卖方可以向银行申请提前还款 ， 卖方则表示资金紧张 ， 无力偿还 。 一番了解才知道 ， 原来卖方在批发市场做批发配送 ， 春节疫情期间积压的大量货物已变质无法再销售 ， 导致资金链断裂 。 本以为只有房子本身的贷款逾期才会涉及查封 ， 所以隐瞒了除房屋贷款之外的其他负债 ， 并表示卖方夫妻和儿子儿媳有一笔四联保的担保贷款也存在逾期 ， 另外也有两笔信用贷款同样存在逾期 。 随后 ， 卖方便收到了区法院查封短信提示 ， 交易房屋已被查封 ， 无法交易 。
经过多次协商 ， 黄女士和卖方最终和平解除协议 。 但黄女士付出的90万元首付怎么办？幸运的是 ， 此前黄女士在经纪人的建议下 ，做了资金存管 。 交易无法进行 ， 90万元首付又退回给了黄女士 ， 由此保证了首付资金安全 。
二手房交易暗雷隐秘
资金存管使用虽稳但繁
由于二手房买卖流程复杂、周期长且涉及到的金额大 ， 类似黄女士的遭遇 ， 在实际交易中不胜枚举——许多业主不肯如实透露所售房屋的查封或冻结问题 ， 却要求买房人先转账大额首付款；或急于套现 ， 甚至意根本不在卖房 ， 违法一房二卖；；甚至是过户后 ， 卖方不配合户口迁出等各种违约纠纷 ， 都会导致买房人房财两空 。
而同样 ， 对于业主来说 ， 也担心房子卖出之后不能及时拿到钱 ， 白搭进去时间与精力 。
面对这样的交易风险 ， 早在2006年时 ， 原建设部就会同中国人民银行印发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》 。 此后 ， 许多城市陆续建立了二手房交易结算资金监管制度 ， 逐步实行了交易资金专用账户管理 ， 即资金存管 。
所谓资金存管 ， 又称第三方存管 ， 是将客户的房款放在第三方法定机构中存管（去年起 ， 央行要求所有备付金账户的资金都放央行） ， 待交易成功后 ， 再将房款解冻至业主账户 ， 若交易失败 ， 资金会返还给客户 。 且这期间的活期收益 ， 归业主（二手房原业主）方 ， 息随本走 。
如此一来 ， 可有效规避一房二卖、房屋查封、资金交割后双方不配合过户等风险 ， 保障交易安全和透明 。
目前 ， 国内的资金存管主要有四种方式：1）当地政策性监管 ， 如住建委资金监管；2）城市本地合作银行存管；3）具有支付牌照的第三方支付机构账户存管；4）行业与专业机构合作存管 ， 如新居住服务平台——贝壳找房 ， 便通过与工商银行(601398,股吧)、光大、中信银行(601998,股吧)等合作银行 ， 共同开展第三方资金存管业务 。
但因为买房属于低频交易 ， 此前的存管模式办理存管繁琐 ， 需要线下签订协议、去银行开账户、材料领取递交等需要多次 ， 很多客户觉得麻烦 ， 不愿意做 。 尤其是业主方 ， 担心会延长房款到账时间而不愿意做 ， 更倾向直接打款的方式 。 而作业不规范的中介 ， 更不愿自蹚这过程繁杂的池水 。
因此 ， 多年来 ， 资金存管仍未在国内全面普及 ， 其在各个城市的推行情况也不尽相同 。 据贝壳找房统计 ， 资金存管比例最高的城市能达到98％ ， 很多城市都能做到90％以上 ， 但也有不少城市只有30％－40％或更低 。


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